COLUMN

コラム

2020/11/18 NEW

不動産投資ローンは組むべき?サラリーマン目線で見るメリットとは

不動産投資を始める時に、多くの方の悩みの一つに、ローンを受けて物件を購入するかどうかという点が挙げられます。
不動産投資を始めるにあたり、ローンを借りることを多額の借金と捉え、莫大な金額の借金を持つことが大きなリスクにつながると考える方もいるのです。
しかし、不動産投資用ローンはあくまでも不動産という資産を購入するためのローンであり、浪費対象を購入するためのローンではありません。
そのため用途も不動産の購入に限定されています。

そこで、不動産投資用ローンを組むことの意味と、ローンのリスクをここではお伝えしていきます。
これからローンを借り入れて不動産投資を始めるかどうかを迷っているサラリーマンの方は、是非とも参考にしてみてください。

1.投資用ローンのメリット

まず投資用ローンのメリットは、どういった点かを見ていきます。

1-1.自己資金を用意せずに物件が買える

投資用ローンの最大のメリットは、自己資金を用意せずに不動産物件を購入できる点です。
例えば中古のワンルームマンションなどであれば自己資金は10万円程度で、購入に必要なお金のほとんどを、ローンを借りて購入することも不可能ではありません。

投資用ローンを借りて物件を購入しない場合は、知人や親族にお金を借りる、もしくは自分で自己資金をすべて用意しなければいけないでしょう。
仮に1,500万円のマンションを購入する場合、ローンを借りないと1500万+諸費用分の現金が必要です。しかし、それだけの貯金がある人はそうはいないはずです。

サラリーマンが不動産投資を始めるために、1,500万円の貯金を、生活費と別に用意するのは大変に困難なことでしょう。
しかし、投資用ローンを利用するのであれば100万円程度の自己資金だけでも、十分にマンションを購入することができます。
もちろんその後毎月少しずつローンを返済していかなければいけませんが、家賃収入からきちんと返済できる見込みと、時間を掛ければ十分に返済が可能です。

不動産物件を現金で購入できない人でも不動産物件を購入することができる。これが最大の投資用ローンの魅力だと言えるでしょう。

1-2.資産の拡大スピードを早められる

また自己資金をある程度用意できる人でも、その自己資金をすべて不動産物件の購入に充ててしまうと、次の物件を購入までに何年もの時間がかかります。
しかし、投資用ローンを利用するのであれば多少の自己資金と大半の資金を投資用ローンでまかなうことで資産の拡大スピードを速めることができるのです。

例えば1,500万円の自己資金があって、1,500万円のマンションを購入するとします。
1,500万円の内、500万円の自己資金を不動産物件の購入に使い、残りの1,000万円をローンで調達するようにすれば1,500万円の自己資金で、1部屋ではなく、3部屋のマンションを買うことができるのです。

またこの場合、一定の自己資金を使ってマンションを購入していますから家賃収入からローン返済しても、ローン返済額は小さいので自分の手元に現金が残りやすくなります。
一定の資金がある人も、投資用ローンを利用することでマンションを次々と買い進めることができる。これも大きなメリットの一つだと言えるでしょう。

1-3.生命保険代わりになる

また最近では、投資用ローンでも団体信用生命保険が利用できるものが増えています。
そのため投資用ローンを利用することは、実は生命保険代わりになるのです。

仮に2,500万円するマンションを、投資用ローンを利用して購入したとしましょう。
ローンの返済が残っていても、借り入れをした人が死亡したりまた働けない状態になったりしたら、返済義務は免除されます。
そうすると仮に自分が不慮の事故や病気で亡くなっても、ローンの返済がなくなるので、遺族に負担を残す必要がないばかりか、投資用マンションという資産を残すことができるのです。

遺族はマンションを売却しても良いでしょうし、投資用マンションを運用して定期的な不労所得を得ていく事も可能なのです。
自分の家族や親族のことを考えても、投資用ローンは利用するメリットがあるのです。

1-4.キャッシュフローを残すことができる

自己資金のほとんどを使って不動産物件を購入してしまうと、手元にお金が残りません。
それは、問題が発生したときのリスクになります。

不動産物件を持っていて、現金(キャッシュフロー)がないと、家賃滞納が起きた時などのリスクにつながります。
また、貯金がないことは人生を送る上でもリスクにつながってしまいます。

進学、病気の治療など、多額なお金が急に必要になることは、人生において往々にあるものです。そんなとき、せっかく資産があるのに現金がないばかりに支払えなかったというのは、避けたいものです。
そこで、ローンを借りて、手元に現金はほどほどに残しておくことでリスク対策できます。

投資用ローンで物件を購入することで、キャッシュフロー改善できるのです。
これも投資用ローンを利用する、大きな意味だと言えるでしょう。

2.投資用ローンのリスク

もちろん投資用ローンは、借り入れを行うわけですからリスクも存在しています。
そのリスクも、メリット以上に良くしておく必要があるでしょう。

2-1.返済リスクが高まる

借入する金額が増えれば、返済リスクが高くなってしまいます。借入金が増えると、毎月返済しなくてはいけない金額が増え、ローンを返済する期間も長くなります。
基本的には投資用ローンを借りる時に、返済期間は長めに設定して毎月の返済金額は減らしましょう。そして、余裕があったら繰り上げ返済をしていきましょう。

2-2.誰もが利用できるわけではない

投資用ローンは誰でも利用できるわけではありません。基本的に定収入がない人には、金融機関はリスクを下げるためにローンの融資を行ってくれません。
一方で定収入のあるサラリーマンであれば、年収の10倍ほどの金額を借りることも不可能ではないのです。

サラリーマンの方は是非とも投資用ローンを借り入れて、積極的に資産運用に利用していきましょう。

2-3.どんな物件でも利用できるわけではない

またもう一点、金融機関がリスクを避けるために見るポイントとして、物件の資産価値があります。
金融機関は購入する物件を担保にしますから、いざというときに資産価値が下がりにくい物件を好む傾向にあります。

戸建て物件やアパート物件は、立地が良くないものが多く、また木造であるため資産価値が下がりやすい傾向があります。
一方で都心の駅近マンションは立地も良く、RC造物件は資産価値が下がりにくいので、金融機関は比較的融資してくれやすい傾向にあります。

3.投資用ローンを利用するべき局面とは

では、投資用ローンとはどういった時に利用するべきなのでしょうか。

3-1.資産価値の高い物件を買うとき

投資用ローンの利用どころは、先に挙げたように資産価値の高い物件を購入する時です。立地の良い場所にある物件であれば、経年で資産価値が下がるどころか、近年の傾向を見ると資産価値は上昇する傾向にあります。
そのような物件であれば、金融機関も積極的に融資を行ってくれます。

3-2.サラリーマンが資産形成をするとき

定収入があるサラリーマンであれば、金融機関も融資してくれやすいので、投資用ローンはサラリーマンの方の資産形成に向いています。
不動産物件を購入し家賃収入からローンを差し引いた分のキャッシュフローを、自分の収入にプラスことすることができます。
そしてもちろんローンを完済すれば、家賃収入は大半が自分の収入になるので、定年退職後を視野に入れた資産形成にも向いているのです。

グランド1コーポレーションでは、サラリーマンの方の資産形成に向いている資産価値の高い不動産物件を数多く取り扱っています。
物件の購入から運用の方法、また金融機関から融資を受けるときまで、不動産投資のすべての局面を、当社がサポートさせていただきます。
資産形成を行いたいサラリーマンの方は、是非とも当社までお気軽にご相談ください。

関連記事:

良い投資用ローン、悪い投資用ローンの違いは?

【不動産投資ローンをお考えの方】審査が通る人通らない人

不動産投資はローンが使えるから強い!そのメリットとは