COLUMN

コラム

2020/12/23 NEW

【マンション経営のリスク②】失敗から学ぶ対策とは

ワンルームマンション経営は、不動産投資の中では比較的リスクが低く、投資初心者の方でも始めやすい投資だと言われています。 その理由は、一棟マンションや一棟アパートなどに比べた時の価格の安さ、そして単身者世帯が今後増加していくことからの需要の多さ、またマンション物件ならではの、居住性の高さなどが挙げられます。

しかし、だからといってどんな物件を選んでもマンション投資であればうまくいくというわけではありません。 きちんと吟味して物件を選ばないと、収入を得るどころか、借金を背負ってしまうことになるような、大きな失敗が生まれてしまうこともあるのです。

失敗には失敗の理由があるものですので。マンション投資に失敗した人の実際の事例とその理由を知れば、マンション投資で失敗を避けることは決して難しいことではありません。 そこで、ここではマンション投資における失敗事例とその対策をお伝えしていきます。

1.入居者を見極めずに購入したことで失敗

不動産物件を購入する時には、建物の立地や建物の設備、居住性能などを見極めることは大変に重要です。それは基本として色々な本に書いてあるために、問題のある不動産物件を買う人は少ないでしょう。 しかし、意外と気付きにくいのはその物件にどんな人が住んでいるかという、入居者の要素なのです。

実際入居者にどんな人がいるのかで、物件の運営リスクが変わってくるのです。 入居者の質と言ってしまうのは言葉が過ぎますが、簡単に言ってしまえば入居者がルールを守る人たちなのか、きちんと収入があり家賃を定期的に支払う人なのかを、見極めないといけないということです。 あまりルールを守らない人が多く住んでいるマンションを購入してしまうと、色々な入居者トラブルに巻き込まれがちになります。

例えば問題のある住人が多いと、共有部分である駐輪場や郵便受けで盗難が起こりやすくなり、そういった場所が荒れていて使いにくくなり、どんどん人が減ってしまうということがあるのです。 その他にも入居者の方たちがルールを守らない人だと、ゴミ出しのルールを守らずにやはりマンション内が汚れてしまったり、お互いに対する配慮もなく、こっそりペットを飼っていて臭いや鳴き声がうるさくなるというトラブルがあります。

また、夜中にも他の部屋に遠慮することなくどんどん騒いでしまうなど,騒音で他の部屋とトラブルになってしまうようなこともあるのです。 入居者の質、つまりどんな人が住んでいるのかという点を見極めるのは、最初はなかなか難しいかもしれません。

しかし、一目見て共有スペースやゴミ捨て場が荒れているようなマンションは、投資対象としない方が良いかもしれません。

もう一点は、入居者からきちんと家賃や管理費が支払われているかどうかです。マンションはアパートよりも設備は充実している代わりに、アパートよりもそれらの費用がかかってしまいます。 また家賃自体もアパートより高額になる傾向があるので、基本的には収入に余裕がある方が住むことが多いでしょう。

しかし、職を失ったり急に収入が下がったりしたことで、今までマンション生活でも余裕があったのに、急に家賃が支払えなくなってしまう人もいます。 特にコロナ不況では多くの人が職を失ったり収入を減らしています。こんな時期だからこそ、こういった事態が起こる可能性を想定しておかなければいけません。

その為、対策として管理会社を見極めるポイントとして、しっかりと家賃保証制度のあるところを選ぶのがおすすめです。

また、マンションを購入する際には、きちんと事前に管理組合に話を聞いて修繕費がきちんと積み立てられているか、そして大規模修繕計画が立てられているのかなどの内容を把握しておくようにしましょう。 きちんと修繕費が積み立てられているマンションであれば、大規模修繕時に多額の徴収が行われることもないので余裕を持って、大規模修繕に取り組むことができます。

2.競売で買ったことによる失敗

次に考えられる失敗が、競売でマンション買ってしまうことです。 競売物件の場合、前の持ち主が家賃や管理費を支払うことができず、その結果ローンを滞納し、マンションを手放すことになり裁判所に売りに出されてしまっている例が多いです。

競売は、一般の不動産相場よりもやや安く買うことができるために人気があります。 近年では競売物件の情報を専門に扱うサイトもあるほどですし、効率的な不動産投資を望む方は競売物件を専門に買う人もいるくらいです。

しかし、競売物件は不動産投資の初心者にはとてもお勧めできるものではありません。 まず、住居の状態が非常に悪いことが多いです。

考えてもみてください。競売物件の前の持ち主は満足に家賃を支払うことができなかったり、管理費を支払えない人だったわけです。 お金の管理ができない人、自分の身の丈の主になった生活ができない人は、生活の状態も荒れに荒れていて、いわゆるゴミ屋敷のような状態になっていることも多いです。 競売物件は普通の不動産物件とは違って、事前に内覧することができません。 裁判所が制作した資料に基づいて物件の状況を判断し、自分でいくらまでお金を出すのかを決めていくことになります。

価格を安く買えたとしても、物件の状態が悪ければ多額の修繕費が必要です。 また、さらにたちが悪い場合前の入居者が居座っている可能性もあります。 裁判所にお願いして強制的に立ち退いてもらうことはできますが、その場合は余計な費用がかかってしまいます。

このように競売物件は内覧できないこと、また瑕疵担保責任がないことなどさまざまなリスクがあるのです。 そのため、投資初心者の方が下手に競売物件を買ってしまうと、実は普通に買ったほうが安かったということも大いにあり得るのです。 厄介な不動産物件を購入するよりは、きちんと通常の手続きを経て不動産屋が仲介に入っている、内覧のできるマンション物件を購入するようにしましょう。

3.意外にある、新築だからこそのリスク

新築物件であるからこそのリスクもあります。 基本的に新築物件とは出来たてほやほやの物件であり、それまで誰も住んだことがないために、非常に綺麗で設備性能にも美観にも優れた物件です。 そんな物件にリスクがあるのか?と考える方もいるかもしれません。

しかし思い出してみてください。マンションの不良施工事例が2000年代前半にありました。 新築物件を購入してもしそのような不良施工物件だった場合は、建て直しが行われるまで長い時間がかかり、せっかく購入した物件も、人に貸し出すことができなくなってしまうのです。

つまり、新築物件は誰も住んでいる実績がないからこその不安要素が潜在しているのです。 それに比べれば中古物件は人が生活している実績があるので、居住性はある意味では担保されていると言えます。

かといって、あまりにも古すぎる中古物件は人に貸し出しにくいですし、老朽化リスクが存在しています。 つまり最適な中古物件として、築10年前後の築浅物件を狙うと良いのです。

まとめ

グランド1コーポレーションでは、「1.入居審査」「2.家賃保証」「3.正しい物件選びのノウハウ」「4.築浅中古に特化」を行い、リスクを最大限に抑えた築浅物件のワンルームマンションを数多く取り扱っています。

価格も新築物件に比べれば抑えられており融資もつきやすいので、不動産投資初心者の方でも購入しやすい物件が揃っています。

ワンルームマンション投資から不動産と動産投資を始めたい方は、是非ともグランド1コーポレーションまでお気軽にご相談ください。


    入力
    確認
    完了
    入力
    確認
    完了
    入力
    確認
    完了

    お問い合わせありがとうございます。
    後日、弊社担当者よりご連絡いたします。

    こちらの内容でよろしいでしょうか?


    上記フォームより必要事項をご入力の上、個人情報の取り扱いをご確認し「入力内容を確認する」ボタンを押してください。後日、弊社担当者よりご連絡いたします。

    なお、希望連絡時間帯や方法(メール・電話など)、その他ご要望等ございましたらお問合せ内容欄にご記入ください。