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2020/11/12 NEW

良い投資用ローン、悪い投資用ローンの違いは?

不動産投資で物件を購入する時に、現金で一括購入できるという人はなかなかいないでしょう。
特に投資を始めたばかりという方の場合、資金力がそれほどないため、金融機関から融資を受けて物件を購入する方がほとんどです。

むしろ、不動産投資は融資を受けて投資を始められることがメリットであり、他人資本を使ってお金を増やすことができる数少ない投資手法です。
そのため、投資用ローンを積極的に活用していくことが、不動産投資における手早い資産拡大への近道だとも言えます。

そこで問題となってくるのは、お金を借りる時にどのような投資用ローンを選べばよいのかという点です。
ローンを借りる時にも、ローン別の金利や返済条件など様々な条件の違いがあります。
できるだけ有利な条件で資金調達を行わないと、後々負担が大きくなってお金を返せなくなってしまうこともあるのです。

そこでここでは、良い投資ローンと悪い投資ローンの条件の違いをお伝えしていきます。

1.金利が高いか低いかどうか

どのようなローンを借りれば良いのかを判断する時に、まず見るポイントは金利の数字です。
金利が高いローンほど返済負担は大きくなってきますし、金利が低いローンの返済負担はそこまで大きくはなりません。

例えば簡単に2,000万円を25年ローンで借りたとしても、金利が1.5%と2.5%ではなんと99,984円と112,154円と、毎月の返済負担が約1.2万円も違ってくるのです。
金利にするとわずか1%の違いであるため、一見それほど大きくはない金額ではないと感じる人もいるかもしれません。

しかし、金利差わずか1%でも、元の借りたお金の金額が大きくなれば大きくなるほど、毎月の返済負担が大きくなってしまいます。
仮に一棟アパートを6,000万円で買い、その購入代金をすべてローンで借りた場合には、毎月の金利負担が1%でも、とても大きな差になってしまいます。

そのため投資用ローンを借りる時は、極力金利が低い金融機関からの調達を検討していきましょう。
近年の日本では、マイナス金利政策の導入もあり金融機関が融資の際に設定する金利はやや低めの傾向となっています。

ただし良い条件でお金を貸してくれるような金融機関は、審査が厳しいこともあり、必ずしも全ての人が低い金利での資金調達ができるわけではありません。

数年前に某銀行による個人投資家への融資が問題となりました。
その某銀行はなんと年利4.5%という高金利で融資を行い、その代わり審査条件を緩くするという独自の融資基準で積極的な融資を行っていたのです。

しかし、その結果投資家の返済負担が大きくなり、毎月の投資用ローンの返済を行えなくなる人が続出しました。
そのような融資における問題を金融庁が重視したこともあり、2020年時点では金融機関から個人投資家の融資は抑制傾向にあります。

良い条件でローンを借りる場合には、まず自分の属性を良くするために、年収や貯金を増やしたほうが良い時もあるのです。

2.返済期間を長くできるローン

金利の次に重視するべきは、返済期間を長く設定できるローンです。
投資用ローンの場合、30年や35年といった期間が一般的です。住宅ローンよりも短い期間で返済行わなければいけないことが多いのです。

住宅ローンは、国が金融機関に対して「国民が住宅の購入を促進できるようする」ことを条件に通知しているローンです。
そのため、ある意味公共性の高いローンであり金融機関にとっては採算度外視の側面もあります。

しかし投資用ローンの場合は、純粋に事業を行うための資金としての融資であり、金融機関もある程度金利を高くするなど自分たちの収益性も重視してきます。
またそれと同時に、リスクカバーのため、返済期間は住宅ローンほど長期間に設定しません。

そういった要因から、住宅ローンよりも投資用ローンはどうしても条件が悪くなってしまう側面があるのです。
返済期間の長短は、毎月の返済金額で非常に大きな差が出てくるのです。

例えば3000万円を返済期間20年と30年で借りたときで比較してみましょう。
金利条件は同じ2%で設定します。
すると偏差危機感20年では毎月の返済額が126,470円、返済期間30年では毎月の返済額は92,404円と約3万4千円も違ってきます。

返済期間を2/3まで圧縮するわけですから、毎月の返済負担は20年ローンの方が、30年ローンよりもかなり大きくなるのは当然です。
また、毎月の返済負担額が大きくなると、返済を家賃収入と比べてギリギリの状態で返済行わなければいけないということもあります。
空室が出れば持ち出しも発生しかねません。

特に木造物件の場合、法定耐用年数が22年と短いので返済期間を30年など長期に設定することは難しいです。
一方でマンションなどRC造物件は、法定耐用期間が47年であるため、ローンを借りても35年という住宅ローンに匹敵するほどの長期間の返済期間として設定することはそう難しくはありません。

返済期間は、建物の構造によってその期間が大きく違ってくることが多いです。
ただし短期の返済期間にすれば、結果的に支払金利が少なくなるメリットもあります。
そのため、総支払い金額は同じ金額を借りても、20年のローンは30,352,892円、30年ローンは33,265,615円と、返済金額が330万円も少なくなります。

返済期間が短いローンに、全くメリットが無いわけではないのです。

3.繰り上げ返済が自由に行えるローンを選ぶ

返済期間が短いローンは金利負担が少ないが、毎月の返済負担が大きい。返済期間が長いローンは、金利負担が大きいものの、毎月の返済額は少ないです。
つまり、それぞれがメリットとデメリットを持っています。

金利負担の大きさは、実は繰り上げ返済を積極的に行うことで圧縮することが可能です。
投資用ローンでも住宅ローンでも、毎月のローンの返済は元本だけではなく金利負担の返済も含まれています。

そのためローン返済開始の時期は、なかなか元本が減っていきません。
そこで利用したいのは繰り上げ返済です。手持ちの資金に余裕がある時に繰り上げ返済を行えば、元本のみを返済できるので、毎月の返済額と金利負担を一気に圧縮することができるのです。

そこで選ぶべきローンは、できるだけ長期間の返済期間を設定できて、かつ毎月の返済金額が少ないこと。そして、繰り上げ返済を自由に行えるローンです。
繰り上げ返済の手数料が安い、もしくは無料であり、返済も何円からという最低限度額がないローンを選べば、自由に繰り上げ返済を行えます。

ただし、繰り上げ返済ばかりをしていると手持ちのキャッシュがどんどん減ってしまい、自然災害による被害の修理などに対応できないこともあります。
そのため資金の余裕ができた時に自由に繰り上げ返済ができるローンを利用すると良いでしょう。

グランド1コーポレーションでは、様々な金融機関との提携を行っています。
またグランド1コーポレーションは、返済期間が長く設定しやすい築浅のワンルームマンションを中心に扱っており、物件の取り扱い件数も豊富です。

もちろん金融機関とのからローンを受ける際にも、当社がお客様に対して最適な金融機関を紹介させていただくことができますし、条件交渉も可能です。
これからワンルームマンションを買って不動産投資を始めたいという方は、是非ともグランド1コーポレーションまでお気軽にご相談ください。

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