COLUMN

コラム

2021/01/08 NEW

「不動産投資はいくらから始められる?」

不動産投資に興味はあるが、なかなか始められないという人は多くいます。
そういった方に理由を伺うと、「不動産を買うだけの資金がない」という金銭的な面での理由をあげられる人が多いのです。

しかし、その認識はある意味では間違いだと言えます。
不動産は自己資金だけを考えれば、それだけ大きな金額がなくても始めることができる投資なのです。

不動産投資を始める時にはどれぐらいのお金が必要なのか、また自己資金はどれぐらい必要なのかという点についてお伝えしていきます。

1.不動産物件の価格は

一口に不動産投資といっても、投資対象の不動産物件の種類は様々なものがあります。
そこで不動産物件の投資対象の代表的な対象から、どれくらいの価格なのか、そして自己資金が必要になるのかを見ていきましょう。

1-1.一棟モノのアパートやマンション

アパートやマンションなど、建物を丸々購入することを一棟モノアパート・マンション投資と言います。
土地と建物全てを購入する必要があるので、金額はそれなりに大きなものになってきます。

アパートの場合は古いものであれば2,000万円前後から、5,000万円前後で購入できるものもあります。
一方、マンションの場合はたとえ3階建ての小さなものでも、最低でも5,000万円前後、高いものであれば、1億円、2億円とかなりの金額になってきます。
そのぶん収入も多く、土地と建物を同時に購入できるメリットがあります。

自己資金は築年数にもよりますが、物件価格の2割は欲しいところです。

1-2.戸建て物件

普通の一軒家を購入して人に貸し出すことを、戸建て物件投資と言います。
戸建て物件投資の場合、本当に購入対象の価格帯は様々であり、駅から離れたような場所の戸建て物件であれば100万円以下で購入できるものがありますし、都心にあったり地価の高い場所にある戸建て物件であれば、1億円以上の戸建物件も多数見つけられます。

一般的な戸建物件投資の対象といえば、やや都心から離れた郊外に位置するものが多いです。そういった戸建ての価格は、1,000万円から5,000万円の間になってくるでしょう。
戸建て投資も建物と土地ごと購入できるメリットがありますが、そのぶん価格や固定資産税が高くなります。

また、利用対象が基本的にはファミリーになってくるので、なかなか借りてくれる人が見つけられないデメリットはあります。

1-3.区分マンション

最後は区分マンション投資です。区分マンション投資とは、マンションの建物の中から一部屋だけ購入して、その部屋を貸し出す投資手法を指します。
アパートは一部屋だけ購入することはできません。

しかし、マンションは一部屋一部屋分譲マンションとして売られていることも多いので、一部屋だけ購入して不動産投資を始めることができます。
メリットとしては、一棟マンション投資より価格が安いことがあげられます。

築年数は立地にもよりますが、区分マンションは安いものであれば500万円前後から買えます。また都心など、立地の良い物件であったり、高級な設備のマンションであれば、1,000万円~3、4,000万円というものもあります。

一般的な区分マンション投資の対象物件では、1,000万円から2,000万円台が多く見られます。

2.不動産投資は自己資金はそれほど必要ではない。その3つの理由

ここまで見てきて、どんなに安い物件でもやはり1,000万円は必要だし、そのようなお金はとても用意できないと思う方もいるかもしれません。
しかし、不動産投資の大きなメリットはお金を借りて投資ができる点です。
つまり、自分でそれほどお金を用意する必要がなく、人のお金を使ってお金を増やせるのです。

例えば株投資やFX投資をするための資金は、基本的に金融機関は貸してくれません。
それは、それらの投資で成功する確率が低くあまりにもリスクが大きいからです。

しかし、不動産投資の場合は不動産物件の購入費用を金融機関が融資してくれます。
それは普通に投資を行えば、リスクが低く利益が出る可能性が高いからです。

ではなぜ金融機関がお金を貸してくれるのか、不動産投資の自己資金はそれほど必要でないのか、三つの理由をご説明します。

2-1.物件を担保にできる

不動産物件を購入する時には、基本的には金融機関が購入対象の物件を担保にします。
例えば2,000万円の不動産物件を購入して、1,800万円を金融機関から借りる場合は、金融機関はその2,000万円の不動産を担保にするのです。

もしあなたが不動産物件の運営に失敗し、ローンを返せなくなった場合は、金融機関はその2,000万円の物件を売却して、貸したお金を回収します。
金融機関にとっては一定の金銭的価値のある担保を設定しているので、融資をしても比較的リスクが低いのです。

だからこそ、金融機関も不動産物件の購入においては融資を行ってくれることが多いのです。

2-2.物件が稼いでくれる

不動産投資は一つの事業ですから、事業としての収益性がしっかりとしていれば金融機関はお金を貸してくれます。
株投資やFX投資家も事業とも言えますが、確実に利益が出るという保証はありません。そのためなかなか金融機関もお金を貸してくれないのです。

しかし、不動産投資は大きな利益を出すことは難しいですが、賃貸需要のある場所に不動産物件を購入すれば、賃貸利用者も見つけやすく一定の収益性を確保しやすいです。
価値のある物件を購入すれば、しっかりと物件がお金を稼いでくれるからこそ金融機関もお金を貸してくれます。

2-3.物件が値上がりすることもある

また不動産物件は、購入した後に値上がりする可能性もあります。
建物は基本的には経年で値下がりしてしまいますが、土地の価額は経年で値下がりするものではありません。

逆に人口が増加するエリアであれば、値上がりしていくことが多いです。
そのため担保不動産の価格が値上がりしていけば、お金を貸す側の金融機関のリスクも小さくなります。

先の需要があり値下がりしにくい不動産を購入するのであれば、金融機関も融資を検討してくれるのです。

3.少額の自己資金で購入できる物件の条件

少額の自己資金で不動産を購入するためには金融機関が購入資金の大半を融資してくれることが重要です。
では金融機関が融資したくなる物件とはどういった条件を兼ね備えたものなのかをチェックしていきましょう。

3-1.空室が起こりにくく確かな収益性がある物件

まず、空室が起こりにくく確実な収益性を持っている物件です。
不動産を購入した人が金融機関へ毎月の返済を行うときの原資は、毎月の家賃収入です。

家賃収入が安定していない物件では、金融機関がとてもお金を貸してくれるものではないでしょう。確実な家賃収入が見込める賃貸需要の高いマンション物件であれば、金融機関は積極的に融資を行ってくれます。

3-2.地価が値上がりする可能性のある物件

次は地価が値上がりする可能性があるエリアの物件です。金融機関はリスク回避のために不動産を担保に抵当権を設定します。もし毎月の返済が支払われずお金が返されない場合は、金融機関は債権の回収のために、抵当権を設定した不動産を売却して、貸したお金を回収します。

そのため、地価が値下がりしそうな物件は敬遠しますし、逆に地価が値上がりする可能性の高い場所に不動産物件を買えば、将来的な値上がりが期待できるので、金融機関の融資も受けやすくなるのです。

3-3.高品質で長く住むことができる物件

最後は高品質で長く住むことができる物件です。不動産物件購入資金の融資を受ける時には、返済期間20年、30年のローンといった長期間のローンを借りることになるでしょう。
そのため長い期間、人に貸し続けることができる物件でないといけません。

いくら安いからといって、築古物件を買ってしまうと、今は良くても5年後10年後には需要がなくなり、人に貸し出すことができないことも考えられます。
しかし築10年未満の築浅物件であれば、長期間貸し出して家賃収入を得ることができるので金融機関にとってももちろんのこと、不動産を購入する人にとっても、リスクが小さくなります。

結局のところ金融機関にとってリスクの小さい物件というのは、購入者であるあなた自身にとってもリスクが小さな物件です。
築年数がまだ新しいマンションであり、かつ人口が増える可能性のある都心部にある、そして土地価格の値上がりが期待できる場所にある、こういった条件を兼ね備えた物件をぜひとも購入するようにしましょう。

そういった物件をお探しの方は是非ともグランド1コーポレーションにご相談ください。
グランド1コーポレーションでは大阪都心や神戸を中心に、資産価値が高いマンションをお客様に提供しています。

融資は運用についてもお客様について全面的にサポートさせて頂きますので、是非ともお気軽にご相談ください。