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2020/11/12 NEW

不動産投資で節税できるって本当?節税メリットや仕組み、注意点を紹介

不動産投資を考えていて「不動産投資を始めると本当に節税できるの?」「どんな仕組みで節税するの?」など疑問を持っている人は多いでしょう。
そこで今回は、不動産投資の節税メリットや仕組み、注意点などについて解説しています。
この記事を読むことで、不動産投資の節税に関する理解を深めることができるようになります。

1.不動産投資で節税できるメリットや仕組み

まずは、不動産投資で節税できるメリットや仕組みについて、詳しく見ていきましょう。
「不動産投資を始めると節税できる」と言われる答えがわかるはずです。

1-1.不動産投資の税金は「不動産所得」にかかる

不動産投資で課税対象となるのは不動産所得です。不動産所得とは「家賃収入から経費を差し引いた金額」のことで「家賃収入−経費」で算出できます。
不動産所得が増えれば税金は高くなり、不動産所得が減ると税金は安くなります。

1-2.不動産投資で「所得税」「住民税」「相続税」を節税できる

不動産投資を始めることで所得税や住民税、相続税を節税することが可能です。所得税と住民税は不動産所得にかかります。
不動産所得がマイナスになることで、これらの税金を節税できます。

また、現金相続に比べて相続税を節税できます。現金の評価額は100%ですが、不動産投資をすることで、現金評価に比べて土地の評価額が20%減、建物の評価額は30〜40%減となるためです。評価額が下がるので、現金相続よりも相続税を節税することができます。

1億円の資産があったとき、現金の場合控除額は
3000万円+非相続者の人数です。
配偶者と子供2人が被相続人の場合
3000万+(600万×3)=4,800万円までは非課税ですが、
1億円-4,800万円=5,200万円は課税対象になってしまいます。

しかし、1億円を1千万円の現金と、市場価値9,000万円の不動産に変えておけば、不動産の相続税評価額が4,500万円程度になり、資産の評価額が1000万円(現金)+4500万円(不動産)=5,500万円の資産と算定され、ほとんど相続税を支払わずに住むのです。

2.所得税や住民税を節税できるのは「損益通算」できるから

不動産投資で所得税や住民税を節税できるのは、損益通算の仕組みがあるからです。
損益通算とは、赤字の不動産所得を他の所得と合算して総所得を減らすことです。総所得が減ることで、課される税金を軽減させることができます。

例えば、給与所得400万円、不動産所得−100万円の場合、損益通算をすることで総所得は300万円になります。総所得が400万円と300万円の場合の所得税を比べると、次のようになります。

・400万円:372,500円(税率20%、税額控除427,500円)
・300万円:202,500円(税率10%、税額控除97,500円)
※所得控除等は考慮していません。
※上記数字は概算です。

損益通算によって所得が100万円減れば、所得税だけで10万円以上も削減することが可能です。

このように、不動産投資は不動産所得が赤字になれば、損益通算によって総所得を減らし、税金を節税できます。
「不動産投資は節税できる」と言われる最大の理由が、損益通算の仕組みによるものです。

3.長期的な節税効果が期待できる「減価償却」

減価償却によって、長期に渡り節税効果を高めることができます。
減価償却とは建物など長期間使用する固定資産の取得費用を1度に計上せず、分割して計上することです。
分割する期間は、固定資産ごとに法定耐用年数が定められています。

建物の法定耐用年数は、構造によって以下のように異なります。

・木造:22年
・鉄筋コンクリート造:47年
・鉄骨鉄筋コンクリート造:47年
・重量鉄骨造(肉厚4mm超):34年
・軽量鉄骨プレハブ造(肉厚3mm超4mm以下):27年
・軽量鉄骨プレハブ造(肉厚3mm以下):19年

例えば、建物取得額が4,000万円で鉄骨鉄筋コンクリート造、新築の物件であれば「建物取得額4,000万円÷法定耐用年数47年=約851,000円」となり、1年あたりの減価償却費は851,000円です。※定額法の場合

減価償却費は経費扱いとなるため、毎年約851,000円を経費計上できます。
課税対象となる不動産所得は「家賃収入−経費」で算出するため、減価償却費によって毎年の不動産所得を約85万下げることができ、長期に渡る節税が可能です。

4.不動産投資で節税効果を高める2つのポイント

経費を最大限計上し、青色申告をすることで、不動産投資の節税効果を高めることができます。

4-1.経費は可能な限り計上する

不動産投資で節税効果を高めたい場合は、可能な限り経費を計上することです。
不動産所得は「家賃収入−経費」なので、経費が増えれば不動産所得が減り、節税効果を高めることができます。

不動産投資で計上できる主な経費は、次の通りです。

・固定資産税
・都市計画税
・減価償却費
・管理委託手数料
・登録免許税
・不動産取得税
・修繕積立金
・ローンの金利手数料
・司法書士報酬
・税理士報酬
・火災保険料
・地震保険料
・修繕費 など

このように、不動産投資は様々な費用を経費計上できます。計上漏れがあってはなりませんので、忘れないようにしてください。

領収書等の書類は失くさないよう、大切に保管しておきましょう。

4-2.青色申告をする

青色申告をすることで、節税効果を高めることが可能です。
確定申告の際に青色申告をすることで、最大65万円の特別控除を受けることができます。
課税所得が65万円減るため、大幅な節税効果が期待できます。

青色申告特別控除を受けるには、複式簿記による記帳、申告時に損益計算書や貸借対照表の添付などが必要です。
簿記・会計の知識がない人でも、会計ソフトなどを利用することで、簡単に作成できます。

青色申告をすることで、親族への給与を経費扱い(専従者給与)できたり、損失(赤字)を3年間繰り越すこともできるなど、メリットが多いです。

事前に青色申告申請書の届け出が必要になりますので、忘れないようにしましょう。

5.不動産投資による節税の注意点

損益通算で節税できるのは、あくまでも不動産所得が赤字の場合です。
給与所得400万円、不動産所得−100万円の場合に
「400万円+(−100万円)=300万円」
と総所得を減らせるため節税ができます。

不動産所得が100万円の黒字の場合は
「400万円+100万円=500万円」となるので、節税効果は期待できません。

ここでは、不動産投資の節税メリットや仕組み、注意点などについて解説いたしました。
不動産投資をすることで、所得税や住民税、相続税を節税することが可能です。

損益通算や減価償却により、高い節税効果が期待できます。

ただし、節税だけを考えて不動産投資を始めると、損する可能性があるため注意してください。節税以上に損失が出ては意味がありません。

収益を出し儲けることを第一に考え、物件選びなどをすることが大切です。
不動産投資に興味がある人は、早速、業者選びや物件選びを進めていきましょう。
グランド1コーポレーションでは、不動産購入時の節税効果についても、お客様にしっかりと内容をお伝えし、サポートさせていただきます。
給与所得との損益通算による節税や、相続税の節税に興味のある方はどうぞご相談ください。

 

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