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2020/09/09 NEW

不動産投資で節税できるのはなぜ?その理由を解説

「不動産投資が節税できる理由は?節税目的に始めた方がいい?」など、不動産投資の節税効果について詳しく知りたい方は多いでしょう。不動産投資は節税効果が期待できる一方で、仕組みや注意点を知らなければ節税以上の損失を負うことになります。

そこで今回は、不動産投資で節税できる理由や仕組み、注意点について紹介しています。この記事を読めば、不動産投資への理解を深めることができます。ぜひ、ご覧ください。

1.不動産投資で節税ができるのは「損益通算」できるから

損益通算とは、赤字の所得を他の黒字所得から差し引くことです。赤字と黒字を相殺することで、課税所得額を減らし、節税をする仕組みになります。例えば不動産所得が300万円の赤字で給与所得が500万円の場合、損益通算をしないと、

・不動産所得−300万円(実質税金0)
・給与所得500万円

これら2点に税金が課されます。
しかし、損益通算をする場合は「-300万円+500万円」で、所得200万円に対して税金が課されます。

このように、損益通算をすることで、税金が課される課税所得(ここでは控除などは考えません)が少なくなるので、節税することができます。もし、赤字の方が多くて損益通算でマイナスになる場合は、マイナス分を繰り越して来期以降の所得から控除できます(繰越控除)。

不動産所得は損益通算ができるため「不動産投資は節税ができる」と言われています。

2.不動産所得にかかる税金

不動産所得には「所得税」と「住民税」がかかります。どれくらいの税負担になるのかを知っていないと、適切な収支シミュレーションを立てることができず、資金繰りが悪化する可能性があります。ここでは、所得税と住民税の税率や計算方法を紹介します。
※控除等は考えないものとします。

2-1.所得税

不動産所得には所得税がかかります。所得税は、課税所得額に応じて税率が変わる仕組みです。所得税の速算表は次の通りです。

課税所得金額 税率 控除額

例えば、課税所得が300万円であれば「300万円×10%−9万7,500円」となり、所得税は20万2,500円です。

2-2.住民税

住民税は「所得割+均等割」で税額が決まります。所得割は税率10%、均等割は5,000円です。(自治体によって異なります。)例えば、課税所得が300万円の場合、住民税は30万5,000円になります。

3.不動産所得と課税所得の算出方法

不動産所得は不動産投資で得る所得のことで、課税所得は所得税や住民税が課される所得のことです。ここでは、不動産所得と課税所得の算出方法について見ていきましょう。

3-1.不動産所得の算出方法

不動産所得は「収入−経費=所得」で算出します。 収入とは主に家賃収入のことです。
経費は以下のように多くの費用が該当します。

・租税公課
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・ローン利息
・管理費
・広告宣伝費
・通信費
・交通費
・税理士報酬 など

収入が少ないか、経費が多ければ、所得額は低くなります。

3-2.課税所得の算出方法

税金が課される課税所得は「不動産所得−控除=課税所得」で計算できます。 主な控除は次の通りです。

・基礎控除
・扶養控除
・社会保険料控除
・地震保険料控除 など

課税所得が少なくなるほど、税負担も小さくなります。

4.不動産所得は減価償却費があるので赤字になりやすい

「不動産投資は節税しやすい」と言われるのは、不動産所得が赤字になりやすく損益通算できるからです。そして、不動産所得が赤字になりやすいのは、減価償却費があるからです。ここでは、減価償却費の内容や仕組みについて紹介します。

4-1減価償却費とは

減価償却費は建物や車など固定資産を取得した場合に、1度に費用計上をせず、毎年少しずつ計上する費用のことです。例えば、300万円で固定資産を取得しても、その年に300万円を経費計上するわけではありません。「今年は50万、来年も50万、次の年も50万…」と、分割をして計上をします。計上する期間は固定資産の耐用年数に応じて変わります。 建物の構造別の耐用年数は、次の通りです。

・木造:22年
・軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下):19年
・軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下):27年
・重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超):34年
・鉄筋コンクリート造:47年 鉄筋コンクリート造の新築ワンルームマンションを取得した場合は、47年かけて減価償却を行います。

5.不動産投資で節税する際の注意点

不動産投資で節税をする際は「節税を第一の目的にしない」ことに気をつけてください。節税だけを考えてしまうと、運用に失敗します。

ここで紹介する注意点は必ず押さえておきましょう。

5-1.節税だけを目的に始めてはいけない

節税だけを目的として、不動産投資を始めるのはリスクが高すぎます。
節税をするには不動産所得が赤字でなければいけないからです。
不動産所得は、ローン利息や減価償却費を経費計上できるので赤字になりやすく、損益通算によって節税効果が見込めます。

しかし、ローン利息や減価償却費は永遠に計上できるわけではありません。
年々計上額が減少し、いずれ黒字転換となり節税効果が低くなってしまいます。
不動産所得が黒字だと、損益通算による所得税や住民税の節税は見込めません。 節税だけを目的に不動産投資をすると、利回りが低い物件を選んでしまうなど節税以上に損する可能性があります。
会計上赤字になるだけでなくキャッシュフローがマイナスになれば、破産する恐れもあるため注意が必要です。
不動産投資は多額の資金が必要となるため、節税はあくまで副産物であり、最終的な目標は自分の収入を増やすことを念頭に置いて、投資を始めるようにしてください。

まとめ

ここでは、不動産投資で節税できる理由や仕組み、注意点について紹介しました。不動産投資は損益通算の仕組みによって、課税所得を減らし、税負担を少なくすることができます。
ただし、不動産投資を節税目的だけで始めるのはリスクが高すぎます。稼ぐことを第一に考え、始めるようにしてください。
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税金は会社員として働いている方では、あまり納税の実感もなく、知識量には個人差が大きな物となっています。
特に節税のポイントを知っているか、知らないのかで毎年納めるべき税金の金額が大きく異なることもあるのです。
然るべき節税を行うことで、不動産投資におけるキャッシュフローを大きく改善し、給与所得に対しても節税効果を発揮できることもあります。
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