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2020/10/16 NEW

初心者は注意しよう!マンション投資のよくある失敗談

不動産投資は、怖い、大損をするというイメージを持つ方も未だにいらっしゃるようです。 投資というものは、100%成功するものではなく利益が出る場合もあるが、損する可能性もあります。 株やFX投資でももちろん損をされる方もいますし、利益を出す方もいます。

しかし、不動産投資は十分に学んでいけば利益が出る可能性を高めることができる投資だといえます。

では、利益が出る可能性を高めるにはどうしたらよいでしょうか。 それは、失敗してしまった事例をよく知り、その失敗を繰り返さないことです。

そこでここでは、不動産投資の初心者の方が陥りがちな、マンション投資のよくある失敗談についてお伝えします。

1.修繕費や管理費など維持費を見ないで購入してしまった

1.修繕費や管理費など維持費を見ないで購入してしまった 

不動産物件を購入した後は、他人に部屋を貸し出すことで収入を得ます。 家賃収入からローンを返済しますが、ローンだけではなく管理費や修繕費などを差し引いた分が、当面の利益になるのです。

物件を購入する時には、家賃として設定できる金額と、毎月のローン返済額だけではなく、修繕費や管理費の金額もよくチェックしておくようにしましょう。

毎月の管理費そして修繕費はマンションの築年数が経過する毎に徐々に高くなっていく傾向にあります。

また管理費や修繕費は、マンションの共用部分の修繕や管理に使われる費用です。 そのため、共用部分の設備が充実している物件ほど高くなる傾向にあります。

例えば、築30年以上というバブル期に建てられたマンションは、一見築30年ということで非常に価格が安くなっているように見えます。

しかし、実は毎月の管理費や修繕費を見ると築年数が経過していることで、積立修繕費や管理費が新築や築浅の物件より数倍になっていることが多いのです。

またバブル期は豪華な装飾が好まれたために、豪華な設備が無駄に多く、普段は必要としない設備まで設けられていて、管理費や修繕費が高くなっていることがあります。

毎月のローン返済額を考える時には、ローン返済だけではなく積立修繕費や管理費がどの程度になるのか、そして5年後10年後に増額される可能性があるのという点まで、十分に検討しながら購入する物件を選んで行ってください。

2.不動産会社の社員の言うがままにしてしまった

2.不動産会社の社員の言うがままにしてしまった 

不動産物件を購入する時に、自分でよく考えもせずとにかく売ろうとするセールストークの強引な不動産会社の社員がいます。そういった人間の言うがままに、物件を購入してしまう人もいます。

不動産会社は日本に数万社あると言われており、その中には投資家のことをよく考える不動産会社もありますが、自分たちの利益最優先で投資家様の利益をよく考えずに物件を売ろうとする不動産会社もあります。

特に強引なセールストークや電話をかけてくる不動産会社がなぜそのようなことをするのかと言うと、良い物件の情報を持っていないからです。

良い物件は黙っていても売れるものですが、立地や条件が悪いなど、誰にも好まれないような物件しかもたない不動産会社は強引なセールストークで無理やり売ろうとします。

不動産会社の社員が 「この付近で開発計画があるので10年後には人口がさらに増えますよ」 「この物件の近くに道路が通るのでさらに人が住むようになりますよ」
と言ってくることがありますが、計画はあくまで計画です。

自分で実際にそのような計画が行政や開発会社が用意しているのかを把握せずに、鵜呑みにして買ってしまう人もいます。
買った後、目論見通りの計画が行われずにマンションの入居率が低くなり、そのまま空室ばかりの不動産を所有することになれば、赤字経営になってしまうこともあるかもしれません。

不動産会社のセールストークが過剰だと思われる時には、必ずその言っていることが本当なのかを、自分の目で確認するようにしましょう。

3.物件を購入する場合に内覧を十分にしなかった

3.物件を購入する場合に内覧を十分にしなかった 

不動産物件を購入する時には、初心者の方ほどじっくり内覧をしてください。 物件の内覧をしない人はまずはいないとは思いますが、遠隔地の不動産物件の場合、内見が面倒だし、写真を見ればいいと思い、あまり内見せずにそのまま購入されてしまう方もいます。

一見写真を見れば問題なさそうに見える部屋も、実は建物のエントランスや郵便受けが管理されておらずに、治安が悪かったり、部屋の壁紙にタバコの匂いやシミがついて汚れており、リフォームしないととても人に貸し出せないような状態のままという物件もあります。

またマンション物件を購入する時には、付近の環境を良く知っておく必要もあります。 駅から近い場所にあるのか、防犯性はどうなっているのか、女性が夜道を一人で歩いても大丈夫な環境なのかなどという、周辺環境は実際に内覧に行かなければなかなか把握できるものではありません。

面倒だから、時間やお金がかかるからといった理由で内覧する手間を省こうとするのは禁物です。必ず物件を自分で見に行って、「この物件に問題はないか」ということを聞いてみると良いでしょう。

時には周辺の住人にマンションの評判を聞いたり、実際にそのマンションに住んでいる人に「このマンションの住人はどういった人が多いですか」と聞いてもいいかもしれません。

高い買い物をするわけですから、購入前には入念に自分で確認する癖をつけましょう。

4.条件の悪いローンの融資を受けてしまった

4.条件の悪いローンの融資を受けてしまった

不動産物件を現金で購入できる人は、まずはいないものです。 そのため金融機関などからローンの融資を受けることになるでしょう。

しかし、金融機関は購入する物件の担保にするため、物件の担保としての良し悪しを細かくチェックしてきます。

一見格安で良さげに見える物件でも、金融機関がノーと言えば融資を受けることができません。 その場合ノンバンクなど金利の高い会社からお金を借りて物件を購入するしかないこともあります。

実際に地方銀行で、高金利かつ緩い審査の融資を行っていた銀行がありましたが、その銀行は融資で大きな問題が発生し、今ではほぼ融資を行っていません。

マンション投資用ローンは、マイナス金利政策が導入されている「昨今では、安ければ1%代で借りられるものはあります。

反面、ノンバンクで条件の悪い融資では、金利4%ということもありますし、返済期間も短いものもあります。 その場合毎月の返済額の負担が大きく、家賃収入以上の支出、つまり手出しが発生し、物件を維持できなくなることもあるのです。

良い条件で物件の融資が受けられるような、品質や立地の良い物件を選ぶようにしましょう。

5.グランド1コーポレーションでは

グランド1では

ここであげたことは、グランド1コーポレーションがかつてお客様から実際にヒアリングして聞いた内容ばかりです。

グランド1コーポレーションでは、お客様の不利益を発生させるような物件の斡旋を行っていません。

お客様のご質問にはすべて納得いただけるまでご回答いたしますし、内覧のお手伝いもさせていただきます。

そして金融機関の融資についても良い条件で融資を受けられる、品質が高く築浅のマンションを中心にご紹介しております。

物件選びに悩んだときは、是非ともグランド1コーポレーションにご相談ください。