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2020/09/08 NEW

【不動産投資初心者にオススメ】中古のワンルームマンション投資を

不動産投資に興味はあるが、どうやって始めたらいいのかわからない。そして何よりも、どのような物件を買ったらいいのかわからないという方も、多いのではないでしょうか?

そして、様々な情報を集めた先に不動産投資を始める時、初心者には中古のワンルームマンションがお勧めだということをよく目にすると思います。

ここではそんな中古ワンルームマンション投資が、なぜ不動産投資を始めやすいのかをお伝えしていきます。

1.中古ワンルームマンションのメリット

まず、中古ワンルームマンションのメリットを見ていきましょう。メリットをよく知ることで他の不動産物件との比較検討がしやすくなります。

1-1.価格が安い

中古ワンルームマンションの最大のメリットは、新築マンションに比べれば価格が安いことです。 前のオーナーがいたマンションは、新築マンションよりも価格は下がりますし、築年数が経過していればその築年数に応じて価格は下がっていきます。

しかし、築10年や15年など、21世紀に入ってから建てられたようなマンションは現在の基準の新築マンションと比べても、品質が大きく劣ることはなく十分な居住性能を持っています。

またデザインに関しても21世紀に入って建てられたマンションであれば、古さを感じさせることもなく、入居者に対して充分にアピールできる魅力を持っています。
それでいて中古マンションは新築マンションに比べれば、築10年で20%以上価格が安くなる傾向にあります。

価格を安く購入できるということは、購入時に融資を受ける金額も少なくなるので、返済リスクを抑えることにつながります。

1-2.入居情報を確認してから購入できる

中古ワンルームマンションを購入する場合、大半がオーナーチェンジ部件、つまり入居者が元から住んでいる物件になります。 特にワンルームマンションの場合、自分で住むために購入する人は少ないので、基本的に前の持ち主も不動産投資をしていたオーナーであることが多いです。

そこで中古マンションを購入する場合には、前のオーナーにどの程度の稼働率であったかを聞くと善いでしょう。 これまでの入居の状態を確認し、好調な稼働率を維持していればその物件の需要を把握することができるのです。

仮に、これまで全く賃貸物件として運営したことないマンションを買ってしまうと、その物件にどれほどの賃貸需要があるのか予測しにくくなってしまいます。 しかし中古マンションであれば、ある程度の需要を把握した上で投資できるのでリスクを抑えることが可能です。

1-3.品質の良い物件が多い

これはマンション全般のメリットになりますが、マンションはアパートに比べると全体的に品質の良い物件が多いです。 まずマンションとアパートの場合、建物の使われている建材が異なります。

マンションは鉄筋コンクリートで作られているため頑丈で地震にも強く、また防音性や断熱性にも優れています。 アパートの場合、基本的には木造や軽量鉄骨で造られているものが多く、マンションに比べては価格は安いです。

しかし、揺れに弱く、また防音性や断熱性の面で劣っているものが多いです。 そしてマンションはアパートと比べると、オートロックや監視カメラといった防犯設備が充実しています。特に女性にとって需要の高い、防犯性の高い物件が多いのです。

アパートから不動産投資を始める人もいますが、アパートは価格が安い代わりに、建物の品質がマンションに比べて劣るので客付けをしにくい側面もあります。 手間をかけずに入居者を付けたいのであれば、居住品質の良い、マンション物件を購入する方が良いでしょう。

1-4.ローンを組みやすく団体信用生命保険に加入できる

またマンションを購入することのメリットの一つに、金融機関からの融資が受けやすいという点が挙げられます。 鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が47年と定められています。

法律においてもマンションは、長い間居住に耐えうる物件だという認定が行われているのです。 対して、木造物件の場合法定耐用年数は22年です。 アパートとマンションの場合法定耐用年数には、25年もの差があります。

ワンルームなどのマンションは、長期間にわたって高品質な居住性能を維持できる物件として金融機関も長い期間での融資行ってくれるのです。 築10年ほどのマンションであれば、35年ローンでの融資を受けることも不可能ではありません。

また不動産投資用ローンには団体信用生命保険がセットになっているものも多いので、生命保険代わりに投資用ローンを利用することも可能です。

2. 中古ワンルームマンション投資のデメリットやリスク

基本的にはメリットが大きい中古ワンルームマンションですが、デメリットやリスクについてもよく知っておく必要があるでしょう。 中古ワンルームマンション投資には、どういったデメリットやリスクが存在しているでしょうか。

2-1.修繕費や管理費がかかる

マンションは居住性能が高い代わりに、修繕費や管理費がアパートよりも高くなります。 マンションには機械式駐車場やエレベーターといった、アパートにない設備がついている物が見られます。

そのため入居者の人気も高いですが、高品質な設備を維持管理していくためには高額な修繕費が必要となります。 マンションは毎月強制的に積立修繕費を徴収され、また築年数が古いマンションほど劣化を防ぐために修繕費が高額になっていきます。

また管理費も全体的にアパートより高い傾向があるので、マンションの家賃は高く設定できると言っても、手元に残る金額はアパート物件の運営とそう変わらないことが多いのです。

2-2.管理組合が機能していないことがある

マンションには、大抵の場合管理組合が存在します。 入居者同士で管理組合を組織し、入居者同士で相談しながら修繕計画を立てたり、美化や外観の維持に努めて良いマンションを作っていくのです。

しかし賃貸物件ばかりのマンションの場合、区分マンションオーナー所有者がその物件に住んでいるわけではないので、管理組合が機能していないことがあります。

管理組合がきちんと機能してないと、積立修繕費を集められていなかったり、物件の治安や美観の維持活動が行われず、マンション運営状況がどんどん悪化してしまうことがあるのです。

中古マンションを購入する際は、管理組合がきちんと働いているかどうかも確認しましょう。

2-3.頭金を入れすぎるリスクがある

中古物件を購入するときには、できるだけ頭金を用意したほうが良いと感ンが得る方もいるかも知れません。 確かに頭金を多く入れれば融資も通りやすくなりますし、毎月の返済負担を減らすことができます。

しかし頭金を6割り、7割と多く用意してから物件を購入するのは、どうしても時間がかかるので、不動産投資の拡大スピードが落ち、結果的にあまり大きな収益を得ることができません。

また現金を物件の頭金に使ってしまうと、手持ちの現金がなくなり不慮の修繕や、空室時の返済に当てるお金がなくなってしまいます。

頭金は2~3割程度までの容易を行い、融資も効果的に活用して不動産投資を拡大するのが、失敗しないための一つのポイントです。

まとめ

中古ワンルームマンションの購入におけるメリット、そして知っておくべきリスクをお伝えしました。 中古ワンルームマンション自体は入居者の需要が高く、今後非婚化晩婚化で単身世帯が増えていく中ではさらに需要が増していくことが予測されています。

ただし中古ワンルームであればどんなマンションでも買ってもいいというわけではなく、例えば管理組合がうまく機能していないマンションを購入してしまうと、後々リスクが発生する可能性があります。 グランド1コーポレーションでは、マンション購入時におけるアドバイスを行い、投資方初心者の方でもきちんと利益を出し続けられるマンション購入をサポートします。

マンション購入にお悩みの方は、是非ともグランド1コーポレーションまでご相談下さい。 物件探しから融資そして客付けや管理まですべておまかせいただけます。