COLUMN

コラム

2020/07/14 NEW

不動産投資を始める前に知っておきたいリスクとその対策

投資を始める前に必ず勉強しておきたいのが、その投資を運用する上で発生するリスクです。
どんな投資でも100%利益が出るということは、絶対にありません。

選択を間違えれば損失が発生する可能性がありますし、投資を始める時期によっても成功と失敗に分かれることもあります。
そこで、不動産投資のリスクを避けるためにどうすればいいのか、また不動産投資はどのようなリスクがあるのか、ここではお伝えしていきます。

ローンの返済リスクとその対策

不動産を購入する時には、金融機関から投資用ローンを借りることがほとんどです。
もちろん、現金でマンションなどの投資用物件を買えれば金融機関からローンを借りる必要はありませんが、そこまで現金を用意できる人はほとんどいないでしょう。

それだけに、数百万円、数千万円といったお金を借りる必要があります。
そして、その借りたお金は金利や返済期間などの条件に従い、毎月一定額を返済しなければいけません。
基本的には家賃収入から返済していくことになるので、家賃収入の範囲内でどのように毎月のローンを返済していくかを考えなければいけません。

ローンの返済リスクとは、毎月の返済額が多くて家賃収入では返しきれない可能性があることを指します。
その対策はどのように行うべきでしょうか。

ローンの返済リスク対策

ローンの返済リスクを抑えるために、ローンをできるだけ長い期間借りるようにしましょう。
同じ1,500万円を借りて10年間で返すのであれば、1年間に元本を150万円返さなければいけません。

しかし、30年で返すのであれば元本の返済は1年あたり50万円で済みます。
毎月の返済額を抑えることで、キャッシュフローの赤字を防げるのです。
そして、できれば金利が低くなるように交渉しましょう。

1,500万円ほどのお金を借りると、金利が0.1%違うだけでも毎月の返済額が数千円違います。

金利などが良い条件でローンの融資を受けるには、品質が高くて空室が発生しにくいワンルームマンションを選ぶのが良いです。
築年数が古い木造物件では、良い条件でのローンの融資を受けるのは難しいです。

融資が良い条件で受けられそうな物件を買うことで、ローンの返済リスクが抑えられるのです。
また、投資初心者の方の場合、いきなりフルローンでの融資を申し込むのではなく、2~3割程度の自己資金を用意しましょう。
毎月の返済額が少なくなります。

空室のリスクとその対策

次に、考えたいのが空室のリスクです。
空室が発生してしまうと、家賃収入が0円になります。そのため、ローンの返済もままならなくなってしまいます。
空室のリスクは返済のリスクに直結する可能性が高いのです。

空室のリスク対策

では、空室のリスクはどのように抑えれば良いのでしょうか。
それは、住む人が多い場所、つまり人口が多い場所に物件を購入することです。不動産が何のためにあるのか、それは当然ながら人が住むためです。

特に、ワンルームマンションの場合は単身者向けの部屋になるので、1人暮らしの学生やサラリーマンなどが多い場所に物件を購入すれば、空室が発生するリスクを防げます。

また、空室が発生したとしても、すぐに新しい入居者が決まるでしょう。
価格が安いからといって人口の少ないエリアに物件を買ってしまうと、なかなか入居者が見つからずに家賃収入が得られないこともあるのです。

利回りが多少下がっても人が多く集まる都心や駅近くの物件を買えば、空室のリスクが抑えられて収入が安定するのです。

災害のリスクとその対策

不動産物件を運営する上で知っておきたいリスクは、空室や返済のリスクだけではありません。
日本が災害大国だからこそ、災害のリスクとその対策も知っておく必要があります。
災害のリスクとは、自然災害によるものが大半です。

例えば、
・地震が発生して建物が倒壊して使えなくなってしまった
・大雨により浸水してしまった
・台風で屋根が飛んだり、窓ガラスが割れてしまったりした
このような問題が自然災害で発生します。

大阪は2018年秋に大規模な台風に見舞われ、大きな爪痕が残りました。
神戸は1995年の大震災で多数の死者を出しました。
こういった自然災害に対するリスクは、強く意識しておかなければいけないでしょう。

災害のリスク対策

災害対策として最初に考えるべきは、火災保険や地震保険に加入することです。
火災保険は火事の時における建物の建築費や燃えたものを補償します。
またそれだけではなく、火災以外にも風災、つまり強風による被害や大雨による浸水、水害が発生した時でも補償の対象になります。

地震保険は公的な意味合いの強い保険で、地震の時の建て直しの費用の半分程度を負担します。

ただし、できれば保険を使う状況には遭いたくないもの。
補償金をもらえても建物が被害を受ければ、一時的であっても人に部屋を貸せなくなります。
立地的な部分も重視して物件を購入することで、自然災害のリスクはある程度抑えられます。

例えば、高台に物件を購入すれば大雨による浸水はまず発生しないので、浸水のリスクを恐れる必要がありません。
頑丈なコンクリートマンションを購入すれば、屋根が飛んでいったり、建物が倒壊したり、または飛来物で傷ついたりするリスクはそれほどではありません。

自然災害のリスクを鑑みるのであれば、RC造マンションがおすすめです。
RC造の鉄筋コンクリートマンションは災害や火災に強く、火災保険や地震保険が安いという点もメリットです。

修繕のリスクとその対策

もう1つ知っておきたいリスクが修繕のリスクです。
修繕のリスクとは、建物のメンテナンスなどにかかる費用が莫大な金額になってしまうことを指すものです。

例えば、木造物件を購入した場合は劣化が早く、様々な問題が生じる可能性があります。
屋根が剥がれたり、外壁の色がくすんでしまったり、または配管がカビてしまったりと、様々なリスクが発生する可能性があります。

その場合、建物の居住性能を元に戻すために多額の修繕費用が必要となってきます。
数百万円にもなる修繕費用は、簡単には捻出できない人もいるでしょう。

しかし、修繕工事を行わないと建物の美観や居住性能が劣化してしまうので、入居者を集めることが難しくなってしまうのです。

築30年以上の木造物件などは利回りが10%以上のものもあり、一見すると大変良い物件のように見えます。
しかし、そういった物件は劣化が進んでいて、実は購入後に多額の修繕費が必要な場合もあるのです。

修繕のリスク対策

こういったリスクを避けるためには、築年数が20年未満または劣化が起こりにくいRC造マンションを購入するとよいでしょう。

21世紀に建てられた築年数が20年未満の物件は建材の質も良く、建物の劣化が起こりにくくなっています。
また、マンションを購入する場合は修繕費の積立額を管理組合に尋ね、確認を取りましょう。
修繕費が十分であれば、急な多額の出費を強いられることはありません。

また、大規模な修繕を行ったばかりの物件であれば、次の大規模修繕は10年や15年後です。すぐに多額の出費を強いられる可能性は低いでしょう。
マンション自体の価格は高いのですが、その分メンテナンスなどの維持費が安く、災害にも強いといったメリットがあります。

グランド1コーポレーションでは、そういった高品質な投資用マンション物件を多数販売しています。
特に、投資初心者の方はまだ、不動産のリスクについて十分にご存知ないかもしれません。また、どのようにリスクへの対策を取ればいいのか、お悩みを持つ方もいらっしゃるかもしれません。
そういった方に対し、当社では納得していただくまで十分にご説明申し上げております。
不動産投資に興味のある方は、是非とも、グランド1コーポレーションまでお気軽にお問い合わせください。