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2020/08/22 NEW

人口減少の中でも不動産投資が資産形成に効果的な理由とは?

これまで増加の一途をたどっていた日本の総人口ですが、少子化の影響を受け、ここ数年でついに減少に転じています。
人口の減少は、不動産投資にどれだけの影響を与えるのでしょうか?
実は、人口が減っていっても、全ての不動産需要が低下していくわけではありません。

人口や世帯数の推移を読み解いていくと、今の時代に合った不動産投資を選択することができます。
ここでは、総務省のデータを基に人口減少が不動産に与える影響について考察していきます。

なぜ人口減少が起きるのか

約1億2,000万人といわれている日本の総人口は、2004年12月にピークを迎えるまで人口は右肩上がりでしたが、今では減少傾向になっています。
総務省が発表している日本の総人口の長期的な推移を見てみると、2050年の総人口の予想は9,515万人となっており、2004年時点の人口と比べると46年の経過で3,269万人も減少していることが分かります。

(出典:総務省 我が国における総人口の長期的推移)

人口減少に大きく影響を与えるのは、少子高齢化問題です。2004年と2050年の高齢化率を比較すると、およそ20%上昇しています。私達の生活に欠かせない小売り、飲食、娯楽、医療などのサービスが、人口減少と少子高齢化の影響で変化していくことになるのです。

例えば、高齢化によって消費が冷え込んでいくと小売りのサービスが衰退していき、雇用の機会が減ることでさらなる人口減少を引き起こすことになっていきます。
では、人口減少が不動産に及ぼす影響はどうでしょうか?


(出典:総務省)

今日の日本では、空き家の増加が社会問題になっています。高齢者が住んでいた居宅は、相続して住む人がいなければそのまま放置され空き家になってしまいます。
総務省が発表した2018年の調査では、空き家率が13.6%と過去最高の結果になっており、グラフを見ると昭和38年の調査開始以降ずっと増加し続けているのです。

人口減少、少子高齢化、空き家率の上昇。これらの問題により、不動産市場への悪影響は避けることはできないでしょう。しかし不動産投資に限っては、どこのどんな人に需要があるのかを認識さえすればチャンスはあるといえます。次項から詳しくみていきましょう。

人口減少が与える不動産投資への影響

人口が減少すると、消費だけでなく、「住む場所を必要とする人も減っていってしまう」と考えてしまいがちです。

確かに人口減少による不動産賃貸事業への影響はありますが、決して悪い要素ばかりではありません。

今の日本では、以下の3つの現象が起きています。
・少子高齢化
・核家族化
・都市部への集中

人口が減り続ける中、高齢者の割合は増加傾向にあります。また核家族化により、高齢者に限らず単身者世帯も増加。さらに雇用やサービスの良さを求めて都市部へ人の流れが集中しているため、都市部の人口は減りにくい現象になっているのです。

これらの現象は、不動産投資へ良い影響を与えます。

不動産投資は部屋を借りる人がいることが大前提

不動産投資は、収益物件を貸して入居者から家賃収入を得ることで成り立っていますが、部屋を借りる人が減ってしまうと賃貸事業として成立しなくなる可能性もあります。
ところが、「人口は減っていても世帯数は増えている」ということをご存知でしょうか?少子高齢化による影響から核家族化を引き起こし、単身者世帯が増加しているのです。


(参照:みずほ情報総研)

総務省の統計調査によると、人口は減っていても単身者世帯は増加し続けています。
人口が減少している中、単身者世帯数の推移を見ると2015年の単独世帯数に対して2050年では130万世帯も増加すると予想されています。世帯数は、減るどころか増えていくのです。

特に高齢者の単独世帯が急速に増加することは明らかであり、賃貸マンション・アパートの需要にも影響していくことになるでしょう。
単身者向けの不動産需要は、これからまだ伸びていく可能性が高いということがお分かりいただけたのではないでしょうか?

単身者世帯に向けた不動産投資

単身者向けの賃貸マンションといえば、ワンルームや1LDKなどの間取りタイプが一般的です。居住スペースと水回りがコンパクトにまとまっているため単身者にとっては利便性が高く、大きな間取りや戸建タイプより家賃のコストが低いというメリットがあります。

都市の中心部といった住居と商業が近いエリアを厳選すれば、単身者用マンションは継続的な需要が見込めるでしょう。

都市部への「一極集中化」

日本の総人口の減少が決定的ではありますが、都市部での人口数においては大きな変化がなく、地方での人口減少が顕著になっていくとみられています。例えば2015年の東京都の人口は13,515万人ですが、2045年の推計は13,607万人。
なぜこのような予想がされているのかというと、人口減少が進んでいくと都市部への一極集中がさらに進むと考えられているからです。

コンパクトシティへの取り組み

地方都市では、とくに急速に人口減少と高齢化が進んでおり、人口密度の低下による産業の停滞やサービスの提供が不十分になるなど様々な問題に直面しています。そこで、県庁所在地など都市の中心部へ人口を集中させるため、「コンパクトシティ」の形成を進めている自治体が多く見られます。

コンパクトシティのメリット
・行政サービスの効率化
・子育て、教育、医療、福祉の利用環境向上
・集住による迅速かつ効率的な防災
・緑地、農地の保全

コンパクトシティ化には、大きく分けると上記の4つのような利点があります。できるだけ都市部に産業や医療、行政サービスなどを集めて人口密度を高めるのが狙いです。

今後の不動産投資は「立地」も重要

コンパクトシティ構想によって、今後も都市部へ人口が集中することが予想されます。また先述したように、人口減少の中でも、単身者向けの1R~1LDKタイプのマンションは継続した需要が見込めます。

このことから、
①都市部のエリアに絞る
②単独世帯へ向けた住居を提供する
上記の2つのことが、今後の不動産投資のキーワードになってくるといえるでしょう。

まとめ

人口減少は、不動産投資にとって決して悪い要素ではありません。むしろ、単独世帯の増加や都市部に人口が集中し続けることにより、不動産投資がしやすい状況になっていくともいえるでしょう。
重要なのは、次の2つ。

①今後需要が落ちないエリア
②今後需要の落ちない単身者向けマンション

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