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2020/12/22 NEW

【マンション経営のリスク①】失敗から学ぶ対策とは

マンション投資は、決して難しい投資手法ではありません。成功している人が「なぜその不動産物件を選んだのか」そして「どのように資金調達をしたのか」などを知り、それと同じ方法を再現すれば、少なくとも大きな損失を出す事態は避けやすくなっています。

しかし、無謀に物件を購入してしまった結果、失敗してしまうということも投資である以上十分に起こり得ます。
そこでマンション投資における、失敗事例を見ながら「こういうことをするとマンション投資で損失が出てしまう」という具体的な事例をお伝えしていきます。

1.利回りだけを見て購入物件を決めてしまった

投資初心者の方が最もやってしまいがちな失敗が、物件の利回りだけを見て購入するマンションを決めてしまうということです。
まず不動産物件の利回りには、表面利回りと実質利回りがあることを知っておきましょう。

物件情報における利回りとは、基本的には表面利回りしか記載されていません。
表面利回りとは、その物件が1年間満室で運営できた時に、購入価格に対してどの程度の割合の利益が得られるかを示した数字です。

家賃10万円で物件売買価格が1千万円でしたら、年間満室時の家賃収入は120万円です。
その数字に対し物件価格が1,000万円ですから、利回りは120÷1000=表面利回りは12%です。

その数字をだけ見て「これは良い物件だ!」と、利回りが高い物件ほどいい物件、お買い得な物件だと考えてしまう人がいます。
しかし、それは大きな間違いです。まず表面利回りとは、あくまで常に満室で運営できた場合の数字でしかないということを知っておきましょう。 不動産物件を購入しても、常に満室で運営できる保障などありません。

むしろ利回りが高い物件なのに、前の持ち主が手放そうとする理由は何でしょうか。
それほど収入が多く、儲かる物件であれば前の所有者はずっと持っておきたいと考えるはずです。

そんな状況で物件を手放す理由を考えると、家賃収入が安定していないからです。
たしかに入居者を決めることができれば、物件価格が安いだけに大きな収入を得られるのかもしれません。

しかし、たとえば建物が古かったり、立地が悪かったりすると、なかなか客付けできず退去が頻発したり、空室後の次の入居者を見つけるまでに何ヶ月もかかってしまう事もあります。
また、家賃を値下げせざるを得ないこともあるでしょう。

表面利回りが高い=収入が多いわけではなく、安定した収入が得られる可能性が低い、また確かな収入を得るまでに時間や経費がかかるということを知っておきましょう。

2.安さ重視で購入物件を決めてしまった

似たような事例として、物件の価格の安さ重視で購入物件を決めてしまう人もいます。
例えば、都心にある築浅の1,500万円のワンルームマンションと、郊外にある築古の500万円のワンルームマンション。こちらのどちらが買いやすいのかというと、確かに後者は価格が安いですから、築古の500万円のワンルームマンションの方が買いやすいといえます。

しかし、そのような物件を購入しても入居者を決めることができなければ、投資としての意味がありません。
また、築古物件の価格は安いですが、管理費や修繕費の金額が高くなる傾向にあります。

新築のマンションや築10年以内の比較的新しいマンションであれば、物件の毎月の修繕費は1万円以内であることが多く、ランニングコストがそれほどかかりません。
また、新しいマンションは見た目も綺麗ですし、設備も最新のものが搭載されているので、入居者も決まりやすく、家賃を高く設定することができます。

その一方で築古の郊外のマンションは、古いだけあって設備の老朽化が進んでいたり、デザインが最新のものではない、また見た目にも汚れが目立つことがよくあります。
また価格が安いというのも、安いなりの理由があります。

お得な物件だから安いというわけではなく、建物が老朽化してしまった。また、周辺の地価が下がったから、建物自体を売る時に値段を下げざるを得なかったということもよくあるのです。
安物買いの銭失いという言葉がありますが、それは不動産物件においても同様です。

安い物件には安いなりの理由がありますし、安い物件は購入したとしても安定した収入を得たり、大きな収入を得るのはなかなか難しいのです。

不動産物件を購入する時は、利回りや価格だけを見るのではなく、シビアに数字を見て、その物件で、入居率がどれほど安定するのか、年間どれぐらいの家賃収入を得ることができるのか、また毎月の固定の出費はどのくらいになるのか等を、きちんと確認する癖をつけておきましょう。

3.手持ちの現金すべてを購入に使ってしまった

マンション物件を購入する時に、手持ちの現金のほとんどを使い、購入を考える方もいます。これは確かにローンの返済リスク面においては、リスクを低下させることができるので、必ずしも悪いことではありません。

ただし、手持ちの現金全てを物件購入に使ってしまうと、しばらくは自由に使えるお金がごく僅かになってしまいます。 そうなると、不動産物件の運営に必要な他の出費のためのお金を捻出できなくなるリスクがあります。

その場合、物件の壊れている場所を放置したままになり、空室がなかなか埋まらなくなってしまうこともあるのです。
また空室が発生したので、広告費を支払ってすぐにでも入居者を決めたいが、広告費を支払うほどの余裕もないと、客付けができず空室の長期間発生に繋がる可能性もあります。

不動産を買うときに、できるだけ融資を受けたくはないという人もいますが、購入費用全額を手持ちの現金で支払っていると物件の購入スピードはどうしても落ちてしまいます。
それよりも、ある程度は物件の購入時にローンを利用し、ほどほどの現金は手元に残しておけば不動産物件運営時の現金が足りないリスクを下げることができるのです。

投資初心者の方に、購入資金すべてをローンで賄ういわゆるフルローンはお勧めしませんが、自己資金は2割から3割程度に抑えておくことで返済リスクを抑えながらも、手持ちの現金を残して様々なリスク対策を行うことができるようになります。

4.位置するエリアの将来性を見なかった

マンション物件の購入において、重視すべきポイントの一つにそのエリアの将来性があります。 「今入居率が維持できているからいい」というのではなく、先を見据えましょう。
不動産投資の大きな魅力は、インカムゲインとして毎月一定の収入が得られることを計算できる点が魅力です。

それだけに、長期的な視野に立って物件購入を検討しましょう。
今だけではなく、10年後20年後そのエリアに人はまだ住んでいるのか、鉄道や再開発はどのような状況になっているのかを考えて、購入するべきです。

例えば郊外で近隣に大学や工場があったので、学生や労働者の住む場所としてマンションの経営が安定していたという事例があります。
しかし、大学や工場の撤退によりマンション需要が無くなってしまうと、そのマンションに住む人がいなくなり、ほとんど収入が得られなくなってしまうこともあるのです。

そういった意味では、1つの施設に入居者を依存するのではなく、やはり都心や交通の便が良いところなど、多くの人が常に利用する場所にマンションを購入するようにしましょう。

グランド1コーポレーションでは失敗事例をもとに、不動産投資初心者の方でも、失敗せずに不動産物件を安定運用するためのノウハウをお伝えさせて頂いております。
これからマンション投資を始めたいという方は、ぜひとも当社までお気軽にご相談ください。


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