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2020/12/07 NEW

【不動産投資】ワンルームマンション経営成功への4つのノウハウ

コロナ禍という、厳しい経済状況の中でも注目を浴びている資産形成の手段の一つに、不動産投資があります。
2020年、東京は不動産が売買された金額が世界一大きい都市だと言われており、日本は国内だけではなく海外からも注目される不動産投資の対象となっているのです。

それは、東京だけではなく大阪や神戸といった関西の中心地においても同様です。
しかし、不動産投資は難しい、失敗したらリスクが大きいと考えている人も未だに多くいるのではないでしょうか。
そこでここでは、リスクを抑えつつ、不動産投資で着実に資産形成を行うためにはどういった投資対象を選んでいけば良いのかをお伝えしていきます。

1.コストパフォーマンスの良い築浅物件を買う

不動産投資の初心者にオススメできるのは、ずばりワンルームマンション投資です。
ワンルームマンションとは単身者向けの20平方メートル前後の広さを持つマンションです。

単身者という、もっとも需要が高い居住者を対象としており、なおかつ居住性の性能の高い不動産物件だと言えます。
ワンルームマンションを選ぶ時に重視するべきは、コストパフォーマンスの良い築浅物件です。
築浅物件とは新築ではない、築年数が10年未満の比較的新しい物件のことを指します。

なぜ築浅物件のコストパフォーマンスが良いのかというと、新築物件ではないためマンション開発業者の利益が価格に含まれていないからです。
ワンルームマンションの新築物件を買う場合、その購入価格には建物代と土地代だけではなく、建築した業者の利益が含まれています。
そのため新築マンションは長く愛用できるメリットがありますが、価格面で見ればどうしても高くなってしまうデメリットがあるのです。

しかし築浅物件は中古物件ですので、建築した業者の利益は価格に含まれていません。
購入価格に含まれているのは土地代と建物代のみですし、不動産会社に支払う仲介手数料は、価格の約3パーセントと、小さな数字です。また築10年以内の比較的新しい物件であれば、長期間の運用に耐えることもできますし、管理費や修繕費もそれほど高くなっていません。

さらに比較的新しい物件なので、デザインや居住性といった物件としての品質も十分に良いというメリットがあるのです。
築浅ワンルームマンション物件は、購入価格を抑えながら品質が良く長持ちする、投資に最適な不動産物件といえるのです。

2.良い条件で融資を受けられる物件を買う

不動産物件を買う時に、全額現金で購入できる人は非常に少ないでしょう。 銀行や信用金庫など金融機関などからの融資を受けて不動産物件を購入するはずです。
しかし物件によっては、金融機関からの融資が受けられなかったりまた融資を受けられたとしてもノンバンクなど、あまり良い条件で融資を受けられない会社からしか資金を調達できないことがあります。
そうなると例え物件価格が安かったとしても、支払い金利が高く結局、返済負担が大きくなってしまうことがあるのです。

例えば2020年現在、不動産物件は10年前よりもかなり高くなったと言われています。
しかし、その10年間の間に日本ではマイナス金利が導入されたこともあり、金融機関からの融資の際の金利は大きく下がっています。
そのため物件価格は上がったとしても、毎月の支払い金利が少ないために最終的な支払価格はそう大きな変化が起きていないのです。

ワンルームマンションを買う時には、金利が低いなど良い条件で融資が受けられる物件をできるだけ選んで購入するべきです。
例えば1,500万円を20年ローンで借りた場合、金利が1.8%と4.5%という条件では、毎月の支払い金額は前者が74469円、後者は94,897円と、なんと約2万円も違ってくるのです。
品質の良いワンルームマンションを選べば、比較的良い条件で融資が受けられるのです。

3.設備が充実した物件を買う

物件を購入する時には、入居者の気持ちになって考えることも重要です。
そうなるとどんな物件が良いでしょうか。
やはり選ばれやすいのは、生活しやすい場所にあるという立地、また設備が整ったワンルームマンションです。

具体的な条件を挙げると、まず駅から徒歩5分以内、もしくはターミナル駅から徒歩10分以内である物件が選ばれやすいです。通勤や通学に便利な場所にあるワンルームマンションは需要が高いため、空室リスクを抑えることができます。
そして買い物にも便利ですし、帰宅時夜遅くなったとしてもそれほど長い距離の夜道を歩く必要がないので、女性にとっても安心材料になります。

設備面でも重視するべきは、防犯性でしょう。玄関にオートロックがあれば、外部からの侵入者を防ぎやすいです。
また監視カメラやモニター付インターホンが設置されていれば、不審者が侵入してきた時の証拠を残したり、またドアの外にいる状態でシャットアウトすることができます。

最近では宅配ボックスの需要が高くなっています。ワンルームマンションに住む単身者は同居人がいません。そのため、自分の不在時でも荷物を受け取ることができる宅配ボックスが大きなメリットになってきます。

ただし設備が過剰についていると、マンションの管理費が高額になる傾向があります。
ワンルームマンションにおいては、例えばゲストルームやキッズスペースといった高額な管理費や維持費が必要となる設備は不要だと言えるでしょう。

単身者はそれほど長い間自宅にいるということはあまりないので、主に防犯面でのチェックを行っていきましょう。
その他の設備で最近需要が高いのはインターネット無料設備です。これは入居者にとっては通信費を抑えることができるメリットがあるので、特に需要が高まっています。
不動産物件情報サイトなどで、今人気の設備はどういったものかをチェックしておくと良いでしょう。

4.今後も需要の見込めるエリアで買う

ワンルームマンションを買うときは、基本的には長期間所有し続けて家賃収入を得ることを考える人が中心でしょう。
賃料収入の相場は大きくは変わりませんが、不動産価格そのものは需要と供給によって大きく変化する可能性があります。

もし自分が急に現金が必要となり、マンションを売ろうとした時に、売却価格がローンの残債を下回っていると、売却できずに不便する可能性があります。
そういったことが起こらないように、基本的に大きな値下がりが起こらずできればこれから先に値上がりが見込めるような立地の、ワンルームマンション物件を購入するようにしましょう。

そういった資産価値の視点で見ても、駅近のワンルームマンションは価格が急激に下がりにくく、かつ価格自体は比較的安価なので、売りたくなった時にすぐ売却できるメリットがあります。
また土地の価格が下がらないということは、その土地を利用したい人が多いということです。空室リスクを避けることにもつながります。

10年後、20年後の土地価格そして需要などを見すえて、便利な駅チカワンルームマンション物件を買うと長期間の安定経営ができるでしょう。

まとめ

グランド1コーポレーションでは、大阪や神戸を中心に豊富な築浅のワンルームマンション物件を取り扱っています。
不動産物件の購入や安定した運用についてはもちろんのこと、購入時の金融機関からの融資のご相談や、売りたくなった時の売却対策の方法についても投資家の皆様にアドバイスさせて頂いております。

どんな著名な不動産投資家でも最初は皆様、ビギナーです。
不動産物件は成功者の真似がしやすく、再現性の高い投資手法だと言えます。
安定した状況下で経験を積み、不動産投資を続けていくためには、リスクを避けやすいワンルームマンション経営を選んでみてはいかがでしょうか。