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2020/12/03 NEW

マンション経営において新築と中古の違いとは?

不動産投資を始める時に、投資初心者の方にオススメしやすいと言われるのが、マンション投資です。

マンションは住居としての居住性能が高く、入居が見込みやすいという理由があるからです。
またマンションは金融機関からの融資が受けやすい物件も多いので、それほど自己資金を用意しなくても購入できるメリットがあります。

ただし、マンション投資を行う際には中古マンションと新築マンション、そのどちらかを選んで購入することになります。
そこでここでは、新築マンションと中古マンション投資の違いを述べるとともにどちらの物件がどういった方に向いているのかをお伝えしていきます。

1.中古マンションのメリット

まず中古マンションのメリットを見ていきましょう。
中古マンションの最も大きなメリットは、新築マンションよりも価格が安いことです。例えば同じような立地、同じような物件スペックを兼ね備えた新築マンションと築10年の中古マンションでは、価格はおよそ2割程度変わってくると言われています。

マンションの法定耐用年数は47年です。
価値が約50年で失われると考えると、新築から10年で約2割ほど安くなるというのは納得の行くところでしょう。

価格が安くなるということは、すなわち利回りも高くなりやすいということです。
もちろん中古マンションよりも新築マンションの方が高い家賃は設定しやすいですが、ずっと高い家賃を設定できるわけではありません。経年で徐々に下がっていきます。

しかし、築年数が10年以上経てば家賃の値下がりは徐々に緩やかになるというデータもあります。
仮に同じ家賃10万円を設定できるマンションを、新築2,000万円、中古1,600万円で購入したとします。

前者の場合の新築マンションの場合の利回りは6%になりますし中古マンションの場合は、利回りは7.5%にもなってきます。
価格が安いので利回りが必然的に高くなり、高い収益性を狙いやすいのです。
価格が安いマンション物件を購入したい方は、まずは中古マンションから探してみると良いでしょう。

2.新築マンションのメリット

では中古マンションに対する新築マンションのメリットには、何が挙げられるでしょうか。
それはやはり新築ならではの客付けのしやすさ、そして長く運営することができる点です。

築20年、30年など築年数が経過した古いマンション物件では、その物件をずっと所有し続けて家賃収入を得ることはどうしても難しくなってきてしまいます。
また、新築マンションはその時点で最新の設備や最新のデザインなどを投入したマンションです。それだけに、品質の陳腐化が起こりにくく、長く運用していきやすいのです。

長期的な運用を視野に入れているのであれば、新築のマンションを購入して運用すると良いでしょう。
それだけに、様々な物件の中で最も空室リスクが小さいワンルームマンションはメリットが大きいので

3.中古マンションのデメリット

中古マンションのデメリットには、どういうものが挙げられるでしょうか。
それは管理費や修繕費の金額が高くなること、そして客付けがしにくくなるという点です。

マンションはどうしても築年数が古くなると、管理費や修繕費の金額が上がってきます。
古い設備をメンテナンスしながら使っていかなければいけませんし、場合によっては大規模な設備の交換や修繕工事が必要となってきます。
新築時よりも修繕費が高くなってしまうことは避けられません。

そのため、購入時にかなり安く物件を購入できたとしても、修繕費や管理費の金額が高くなるので、キャッシュフローの面でみれば新築も中古もあまり変わらない場合もあります。
また管理費は、キッズルームやゲストルーム、ジムなどマンションの設備によっても変わってきます。
無駄な設備などがマンションに設けられていないかを、購入前にチェックしておきましょう。

また、マンションに限らず不動産物件はどうしても古くなると客付けがしにくくなります。
築10年や15年程度の物件ではあまり気にすることはないですが、築20年を超えてくると、「古い物件だな」という印象を入居者が持つようになりがちです。
そのため、客付けをしようとしても、すぐに入居が決まるとも限らないのです。

特にあまり立地が良くない物件の場合は、築年数の影響が出やすいので、中古物件を買う時は立地の良い物件を購入するようにしましょう。

4.新築マンションのデメリット

新築マンションのデメリットは、やはり購入時の価格の高さになってくるでしょう。
新築プレミアムでたとえ最初に家賃を高く設定できても、すぐに入居者が出て行ってしまうとその高い家賃を維持することができません。

またもう一つ新築マンションならではの弱点に、「リスクが顕在化していない」という点が挙げられます。
中古マンションを購入した場合、例えば築10年の物件でしたらそれまでの10年間の稼働率などを調べれば、ある程度の入居率をチェックすることが可能です。

しかし新築マンションはまだどの程度の需要があるのかなど、運用のデータがありません。
そのため、賃貸としての需要は他物件との比較など、推測でデータを出すしかありません。
そのため投資初心者の方にとっては、収支の見通しがつきにくく、ややリスクが高いと感じることもあるでしょう

ただし、ある程度立地など良い物件を選んでおけば、新築マンションで客付きがしにくくなることはほとんどありません。
似たような立地や条件の物件をチェックしておけば、入居率がどの程度になるのかは推測しやすくなるでしょう。

不動産物件を購入するときには、周辺の物件調査などを入念に行ってください。

5.中古マンションをおすすめする人とは

中古マンションをお勧めする人とは、短期間での売却を前提とした運用をしたい方です。
長期間運用するのではなく、築10年前後のコストパフォーマンスの物件を買って、5年や10年保存して同程度の価格で売却することで、利回りを確保していく人向きだと言えるでしょう。

価格面で新築マンションに対して優位性があるので、それほど収入が高く無い方でも購入しやすいというメリットも見逃せません。
30代から不動産投資を始めたい投資初心者の方には、中古マンションがお勧めだと言えるでしょう。

6.新築マンションをおすすめする方とは

新築マンションをおすすめする方とは、物件の長期保有を前提としている方です。
新築マンションであれば客付けもしやすく、管理費や修繕費も当初はそれほどかからないので、不動産会社にまかせっきりでの運用がしやすいといえます。

副業として不動産投資を始めたい投資初心者の方は、新築マンションを狙うというのも一つの選択肢になってくるでしょう。
一方で価格面で見れば新築マンションは中古マンションと比較して、かなりの高額になってしまいます。
誰でもが買える物件ではないということは、きちんと念頭に置いておきましょう。

まとめ

中古マンション、新築マンションのそれぞれにメリットがあることがお分かり頂けたと思います。
そこで中古マンションと新築マンションの両方のメリットを兼ね備えているのが、築10年以内の築浅マンションだと言えます。

新築マンションのような新築プレミアム価格は上乗せされていませんし、中古マンションながらも築年数が浅いので長期間運用するのに適しています。
ただし築浅マンションは人気があるため、そう簡単に市場に出てくるものではありません。

グランド1コーポレーションでは、独自の情報網により多数の築浅の中古ワンルームマンションを取り扱っています。
これから投資を始める方には、是非ともこの築浅の中古マンションを購入していただくことで、安定した不動産経営、そして長期間の不動産経営を実践していただきたいと思っております。
築浅の中古マンション投資にご興味のある方は、ぜひグランド1コーポレーションまでお問い合わせください。


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