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2020/11/25 NEW

マンション投資の実践ノウハウ!こんな入居者には要注意!

マンション投資を始める時には、運営を無事に行うノウハウの一つとして、入居者の見極めが重要となってくることがあります。
きちんと家賃を支払ってくれて、さらに他の入居者とも問題を起こさない入居者の方の客付けに成功すれば、数年間にわたって安定した収入を確保できます。

そこでここでは、問題を起こす可能性のある入居者を見極めるためのポイント、入居者の引き起こす問題によってどのような影響が出るのかなどをお伝えしていきます。
これからマンション投資を行っていきたいという方は、是非ともご参考していただけると幸いです。

1.騒音トラブルを起こす入居者

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入居者間のトラブルの中でも最も多いものの一つが、騒音によるトラブルです。特に深夜の騒音トラブルは他の入居者への多大な迷惑となり、入居者同士のいさかいが頻発します。

騒音トラブルの例としては、上の階で足音が鳴り響き下の階の住人が大きな迷惑を被るという事例、また掃除機や洗濯機といった音の出る家電を深夜帯に使うことで、他の入居者にその音が伝わり寝付けなくなるといった事例などがあります。

またその他にも友人を招いて宴会をして他の入居者に迷惑がかかったり、最近では無許可で民泊物件の運営を行い、宿泊する観光客が大きな騒音問題を引き起こすといったこともあります。
特に騒音問題は睡眠の妨害にあたることが多く、妨害された方が強いストレスを感じ、入居者同士の大きなトラブルに発展する可能性も潜んでいます。

たった一世帯騒音を起こす入居者がいるだけで、上下左右の部屋など、複数の部屋への影響が発生しかねません。騒音問題を早急に解決できなければ、他の入居者がどんどん退去してしまうこともあるのです。

マンションを一棟ごと所有している方には、複数の退去者が出ることは死活問題になりますし、区分マンションを所有する方でも、自分の部屋の入居者が他の部屋に迷惑をかけてしまえば他の部屋のオーナーや管理組合からもクレームを受けることになるでしょう。

さらに、自分が所有する部屋の入居者が他の部屋の入居者の被害者になり、退去してしまうことも考えられます。
自分の部屋に入る入居者が問題起こさないこと、また自分が購入するマンションに問題のある入居者がいないことの両方を、きちんと見極める必要があるのです。

2.ゴミ出しなどのルールを守れない入居者

騒音と同じぐらい、トラブルの発生源となるのはゴミ出しのルールです。ゴミをきちんと分別していない、ゴミの収集日以外に勝手にゴミを出す、自治体が回収できないゴミをおいてしまうなど、ゴミ問題もマンショントラブルの一つとなっています。

ゴミ出しのルールが守れない入居者がいると、入居者同士での監視が発生し仲が非常に悪くなる傾向があります。
そのため退去も発生しやすくなるのです。

またゴミ出しのルールが守れないと、ゴミ捨て場以外の場所にゴミが散乱することとなり、マンションが不衛生な環境となってしまうこともあるのです。
ゴミが散乱しているマンションに住みたいと思う人はおそらくいないでしょう。
ゴミが溢れ、美観を損うとマンションの資産価値はどんどん下がってしまい、客付けが難しくなってしまうこともあるのです。

戸建て物件に住んでいると、ゴミ出しで大きく他の世帯に迷惑をかけることはありません。
しかし、マンションのような集合住宅でゴミ出しのルールを守ることができないと、一世帯の問題だけではなくマンション全体の問題へと波及してしまうのです。

3.不動産所得と課税所得の算出方法

マンションの入居にあたっては、様々な事務手続きが発生します。初期契約や火災保険への加入、また契約更新や退去といった事務手続きがスムーズに進められないと、空室を埋めることができないこともあるのです。

特にここで問題となってくるのが外国人の入居者です。日本語が堪能な人であればそれほど大きな問題にはならないのですが、海外から来日してきたばかりという人、特に留学生の方は日本に不慣れであり、意思疎通が十分にできないこともあります。

一般的には不動産会社経由で外国人入居者との契約を進めますが、日本人と外国人では生活習慣が異なることがあったり、契約に関する意識も大きく違ってくるので、契約がスムーズに進まないこともあるのです。

そのような人の場合、事務手続きの完了までに大変な時間や労力を要するだけではなく、空室期間が長期になってしまうリスクもあります。

4.入居者リスク対策を行うには

では問題を起こす入居者を避けるためには、どのような対策を行えば良いでしょうか。

4-1.初期の契約段階でしっかり審査する

最も重要なのは、初期の契約段階での審査です。
入居を申し込んだ人が、過去に問題を起こしたことがないのか、どれほどの家賃支払い能力を持っているのか、また家族など連帯保証人をつけることはできるのかといった点をよくチェックします。

また書類の内容だけではなく、入居手続きを行うときの面談でも、その人の態度や振る舞いなどをよくチェックしておく必要があるでしょう。
特に外国人の方に関しては、面談の場できちんと意思疎通ができるのか、日本語の理解力はどの程度なのか、また日本の習慣をどれくらい知っているのかという点を確認しておく必要があります。

空室が続く物件の場合、つい入居申し込みがあれば待ってましたとばかりに入居者審査は甘くなってしまいがちです。
しかし、そこでいい加減な審査を行い不適切な入居者が入ってしまうと後々大きなリスクにつながる可能性があります。

面談で問題がある入居者を見抜いておくことは、安全に不動産物件の運営をするには不可欠なポイントだといえます。

4-2.家賃保証会社などを利用する

入居時の面談だけでは、どうしても見抜けないこともあります。
入居契約時には経済的に問題がなかったのに、後々失業で経済的な問題に陥り態度が一変してしまう人もいるからです。

そこで利用しておきたいのが、家賃保証会社です。
家賃保証会社を利用しておけば、家賃の滞納時にもきちんと家賃が支払われますし、修繕が必要な事態が起きたとしても、修繕費用を支払ってもらうことができるからです。

最近では連帯保証人をつけない代わりに、家賃保証会社を利用してもらうことも増えています。
民法改正により連帯保証人の保証範囲が限定されるようになったため、多額の修繕費が必要となった場合には、連帯保証人よりも家賃保証会社の方が使いやすいということも多くなっているのです。

金銭的なリスク対策として、家賃保証会社を利用することも検討しておきましょう。

5.入居者リスクを避けるには実績のある不動産会社を利用

ここまで様々なリスクを挙げてきましたが、入居者の適切な審査を、不動産投資家初心者の方が行うのは、どうしても難しい側面があります。
そんな時は実績のある不動産会社を利用するようにしましょう。

物件運営のノウハウが豊富な不動産会社であれば、問題のある入居者をきちんと見極めることができますし、問題が起きた時にも他の入居者への影響が起きないように迅速に対応できます。
グランド1コーポレーションでは、多数のマンション物件の運営経験があり、入居者トラブルを未然に防ぐことを得意としています。
不動産物件の運用をどのようにすればよいか、悩んでいる方は、是非ともグランド1コーポレーションまでご相談下さい。


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