COLUMN

コラム

2020/11/12 NEW

頭金は多いほうがいい?それとも少しでいい?

不動産物件を購入する時には、当然ながら購入のためのお金を用意しなければいけません。
基本的に不動産投資の資金調達は、自分で用意する件の頭金と、金融機関やノンバンクから資金を調達する借入金に分かれます。

借り入れをしたお金で資産運用できる点が不動産投資の最も大きな強みだと言えますが、借入金が増えると、リスクも大きくなります。
そこで、不動産投資において自分で用意をする頭金の重要性についてここではお伝えしていきます。

1.頭金とは

まず、頭金とはどういったお金でしょうか。
不動産物件を購入する時、例えば2000万円の物件で、自分で用意できるお金が500万円だったとします。
不動産の物件の購入時には、不動産価格分だけを支払えば良いのではなく、仲介手数料などの諸費用が発生します。そこで、諸費用を物件価格の5%と見積もれば、2000万円物件の購入費用は、総額で2,100万円です。

自分のお金が500万円あり、諸費用が100万円とした場合、自己資金500万円から物件購入に充てることができるお金は、500-100=400万円となります。
この400万円が頭金なのです。

残りの代金の1,600万円は、借入金として、金融機関からお金を借り定期的に返済をしていかなければいけません。
つまり頭金が大きくなればなるほど、借入金が少なくなり、返済負担は減っていくわけです。

2.頭金に関するメリット、デメリット

では不動産投資において、頭金を用意することのメリットとデメリットを考えていきます。

2-1.頭金が多いことのメリット

まず頭金が多いことのメリットには、何が挙げられるでしょうか。
最も大きなメリットは、毎月の返済金額が少なくなり返済利息が同時に減少していくことです。

例えば2,000万円の物件を購入する時でも、借入金が1,800万円と900万円では、大きく毎月の返済額が違ってきます。
仮に返済期間15年、金利2%で1,800万円と900万円を借りたとしましょう。

その場合の毎月の返済額は、借入期間1,800万円の場合が115,831円、900万円の場合は、57,915円と、900万円借入時のほうが、毎月の返済金額ははるかに小さくなります。
返済金額が大きいと、家賃収入からローンを返済しても、手元に残るお金がほとんどないことも多いです。

さらに空室が発生してしまえば、他の収入から毎月のローン返済行わなければいけません。
仮に手元にお金がなくローン返済が行えない状態になると、物件を売却して残りの借金を返済しなければいけなくなり、せっかく手に入れた物件を失ってしまいます。

借入金が少なくなれば、毎月の返済金額も少なくなり、返済できなくなるリスクが低下します。
空室が仮に一ヶ月ほど発生したとしても、それほどリスクは大きくならないでしょう。

2-2.頭金を多くすることのデメリット

基本的には、頭金を大きくすることは毎月の返済金額が減るためメリットが大きいです。
しかし、頭金を多く支払うために無理して貯金を全て頭金に充ててしまうのも危険です。

それは、手元のお金が全然なくなると様々な緊急事態に対応できないからです。
手元のお金がほぼなくなってしまうと、どのようなリスクが考えられるでしょうか。
突発的な支出増加に対応できない可能性があります。

不動産物件の空室を埋めるために広告を出したいのに、広告費を支払うためのお金がない、禍災保険や地震保険に新たに入り直したいが保険に入るお金がない。
不動産投資に伴う出費に対応できないと、空室が続いたり、自然災害の被災時に修理できなくなる可能性が生まれてきます。

また、物件が古く修繕の必要があるのに手元にお金がないと、工事費を支払えずずっと物件が古いままで放置しなければいけないということも考えられます。
頭金をできるだけ多く支払うことは悪いことではないのですが、手元に残るお金を全て頭金の支払いにつぎ込んでしまうと、キャッシュフローの少なさによるリスクが発生するのです。

キャッシュフローが少ないと、家賃の滞納がなど起きた時に売上自体はあるのに、手元に現金がなくローン返済に失敗する事態も起こりえます。
最低限の現金は、手元に残しておくようにしましょう。

2-3.頭金が少ないことのメリット

では頭金をそれほど用意しないで、物件を購入することのメリットにはどういった点が挙げられるでしょうか。
それは物件購入のスピードに影響します。

頭金を例えば2,000万円のマンションを買うとして、頭金を100万円しかなくても買えるのであれば、もともと現金が1000万円あった場合、マンション購入後も手元には900万円のお金が残ります。
他のマンション物件でも100万円の頭金で物件を購入できる場合、最大限マンションの購入を勧めたら、頭金100万円で10部屋のマンションを購入できることになるのです。

実際にはそれほどの融資は受けられないため、そこまで急に不動産購入をすすめることはできませんが、最低限の頭金に絞ることで融資が降りるタイミングになったら、続々とマンションを買い進めることができるのです。

不動産をどんどん買い進めたいという人は、頭金は最低限だけ用意し金融機関からので資金調達を行い、物件を購入していきましょう。

2-4.頭金が少ないことのデメリット

頭金が少ないことのデメリットは、すなわち頭金が多い時のメリットの裏返しです。
頭金を多く支払っていれば毎月の返済負担が減りますし、頭金をあまり支払っていないと、毎月の返済負担が大きくなってしまいます。

また物件の種類によっては一定の頭金を用意しないと購入できない場合もあります。
不動産物件を始めたいのに、も頭金が足りないために物件を購入できないということも考えられます。

頭金のどれくらい用意しなくてはいけないのかは、物件の種類によって変わっていくことを知っておきましょう。

3.物件による頭金の金額の違い

では実際に購入する物件により、頭金の金額はどれほど変わってくるのでしょうか。
基本的には法定耐用年数が長く、資産価値が低下しにくいマンション物件ほど頭金は重症視されません。新築であればなおさらです。

3-1.アパート物件

アパート物件は木造物件が中心であり、法定耐用年数は22年です。
そのため長期の融資が付きにくく、お金を貸す側にとってはどうしてもリスクが高くなってしまいます。借りる人の属性にもよりますが、物件価格に対し2割から3割の自己資金は必要となるでしょう。

3-2.戸建て物件

戸建て物件はアパート物件以上に、千差万別な物件が多いです。
土地と建物がセットであるという点では資産価値は下がりにくいですが、立地的に駅から離れた場所が多く入居者が見つかりにくいので、賃貸物件運営においてはアパート物件よりも難しい。

金融機関はやはりリスクを考慮して2割から3割程度頭金が必要だと言われることもあるなど、融資がつきにくい物件です。

3-3.マンション物件

マンション物件は、鉄筋コンクリート造(RC造)物件なので、法定耐用年数が47年という長期間です。また立地も駅近物件が多く、ワンルームマンションであれば入居が決まりやすいです。資産価値が落ちにくく、空室率が低いために金融機関にとっても融資リスクが低いです。

そのため金融機関の融資がつきやすく、頭金は新築や築浅のマンションであれば数十万円あれば十分だということもあります。
諸費用は用意しなくてはいけませんが、物件の購入資金に関してはほとんどを融資で調達することができるのです。

グランド1コーポレーションでは、築10年以内など、築浅で融資のつきやすいマンション物件を数多く取り扱っています。
お客様の手元の自己資金がそれほど用意できない状態でも、高品質な築浅ワンルームマンションであれば、金融機関からの融資が付きやすいです。

収入がそれほど多く無い方でも、不動産投資を始めることが可能となっています。
自己資金が少ない状態での不動産投資に興味がある方は、ぜひグランド1コーポレーションまでご相談下さい。
お客様の悩みをきっと解決してみませます。