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2020/11/09 NEW

価格や利回りで投資物件を判断するのは危険!”安いだけ”の物件に投資する人の失敗例

これから不動産投資を始めたい。そんな時、多くの人はどういった点を見て物件を選ぶでしょうか。
価格、立地、築年数、間取りなど、不動産物件を選ぶときには様々な条件を加味しながら最終的に購入する物件を決めなければいけません。
その中で一番見る人が多い条件はやはり“価格”ではないでしょうか。

確かに投資は利益を出すことが目的ですから、安く仕入れて収入を出来るだけ高くすることが重要です。
しかし、購入対象が安いからといって価格ばかりに目がいってしまうと、購入後にいろいろな苦労をすることになります。

そこでここでは、不動産物件を選ぶとき価格面だけを見て購入してしまった人の失敗談をお伝えします。

1.競売物件は投資初心者にはリスクが大きい

不動産物件を購入する方法として、一般的なのは不動産会社の仲介で不動産を売りたい人から買うことです。もちろん不動産会社から直接買うこともあるでしょう。
一方で、様々な事情で不動産を裁判所の手続きによって手放さざるを得なくなった人の物件を購入すること、つまり「競売」で不動産を購入できることもあります。
競売は入札形式で価格が決定されていくので、場合によっては大変安い価格で不動産物件を購入できることもあります。

しかし、競売で物件が売り払われるケースでは、前の持ち主がローンを支払えなくなった、管理費や修繕費を滞納してしまったとかの条件がついていることがほとんどです。

そのため競売に出される物件は、管理状態が行き届いていなかったり、利用者に問題があったり、前の持ち主か強引に居座り続けようとするような問題のある物件が多いです。
そんな物件を買ってしまうと多大な修繕費がかかった上に、中々賃貸に出しても入居者が決まらないという失敗談があります。

不動産物件を購入するときには内覧を行い、物件の状態を購入して確認してから購入することが一般的です。
そうしないと、その物件自体に潜む問題を確認できず、購入後に汚れや腐食などの様々な問題が発覚する可能性があるからです。
競売物件は内覧をして状態を確認することができませんし、瑕疵担保責任も設定されません。

購入した物件に何か問題があったとしても、前の持ち主の責任を追求することができないのです。
そのため競売物件は購入後に、想定してなかったトラブルが起こるケースも多いのです。

せっかく安く物件を購入しても、貸し出すまでには高額なリフォームやリノベーション費用が発生することがあるのです。
さらに、競売に出るような物件は適切な状態で使用されている物件が珍しいといえるほど、状態が悪いものが多いです。

自分で物件を再生するノウハウや費用を捻出できない投資初心者の方は、購入しないほうが無難でしょう。

2.地方にある物件は今後の集客が難しい

日本は今、都心部と地方の格差が大きく進んでいます。
人口減少社会になっている現在の日本は、郊外や地方の人口はどんどん減っており、逆に東京や大阪都心部など、会社や物が集まる場所には人口が増える傾向がみられています。
この傾向は今後も止まることを知らず、地方の過疎化はどんどん進行するでしょう。

逆に都心部には人が集中しすぎて、人口密度は高くなる問題が発生しています。
不動産物件の運営においては、都心の物件は手堅く収入を得ることが可能なメリットがあります。ただし物件価格は決して安くはありません。

対して、地方の物件は人がなかなか住まなくなっているので、非常に安い価格で売りに出されていることが多いです。地方の物件を探せば、利回り10%どころか、利回り15%や20%という物件を見つけることも難しくありません。

しかしそういった目先の表面利回りにつられ、安い不動産物件を購入してしまうとか集客に大変苦労することが増えます。
地方に住んでいる人は、まず自宅があり、そこに住み続けてる人が多いです。賃貸物件の需要は大きくはありません。

また、人が住んでいない物件を購入してしまうとそれまでの空室期間中、管理が行き届いていないことが多いです。汚れがあったり、建物の治安が悪化しているなどの様々な問題が起こりえます。

そしてせっかく安く購入できたとしても、客付けを行うために不動産会社に多額の広告費を支払わなければいけないことも多く、結果的に家賃収入の割に、維持費や広告費の出費が多いという結果になりがちなのです。

期待していた表面利回りに全く届かないどころか、最悪の場合赤字が発生してしまうこともあるのです。
価格が安いからといって地方の物件を購入するよりも、多少利回りが低くても手堅く運営でき、堅実に収入を得ることができる都心部の物件を選んだ方が良いでしょう。

3.築古マンションを買う時は修繕費や管理費をチェック

マンションはアパートなどよりも、住宅としての機能に優れています。
アパートは木造物件や軽量鉄骨造物件が多いため、防音性や断熱性にあまり優れていません。また、小規模な物件が多いためエントランス部分も簡素なものが多くオートロックなども設置されていません。

マンションは中~大規模な物件が多いため、エントランスなど共用設備が確保されています。防犯性にも優れていますし、鉄筋コンクリート造だけに断熱性などにも優れています。
そのため、投資用不動産物件を購入する時に手堅く稼ぎたいのであれば、マンションを購入するのがよいでしょう。

一方、マンションは機能や性能に優れている反面、維持費がかかるという傾向があります。
エレベーターや駐車場が併設されているマンションは、特に管理費や修繕費がかさみます。
築30年といった築古のマンションを購入してしまうと、管理費や修繕費の負担が大変大きくなることが多いのです

マンション設備の機械自体が30年以上前に作られたものだと、故障しやすくメンテナンス費用がかかります。またあまりに機械設備がふるいものだと、いずれ交換しなければいけないので、将来的には大きな出費が発生します。
結果、たとえ物件価格が安かったとしても毎月の管理費や修繕費が、新築・築浅物件の3倍、4倍になるほどなのです。

マンションを所有していれば、管理費や修繕費は入居者ではなく、オーナーである自分が支払わなければいけません。
たとえ購入価格が築浅物件の2/3程度で、毎月の返済金額がローン7万円でも、管理費や修繕費負担が仮に4万円であれば、毎月の返済額は11万円です。

一方、築浅物件を購入した場合、ローンの返済額が毎月9万円でも管理費や修繕費が1万円であれば、毎月の負担は10万円です。結果的に後者の方が毎月の返済負担は小さくなります。
そのためキャッシュフローの面で比較すれば、築古物件を買うことは必ずしも得策とは言えないのです。
築浅物件を購入した方が集客もしやすいですし、広告費を削減できます。

不動産投資初心者の方の場合、ついつい物件価格だけで購入を判断してしまう方もいらっしゃいます。
しかし購入後の運用方法、また毎月のキャッシュフローとして手元に残る現金までは把握されていないこともあります。
グランド1コーポレーションでは、そういった不動産投資初心者の方が見逃しがちなポイントについても、しっかりとアドバイスさせていただいております。

そして、価格だけではなく、購入された方が着実に利益を獲得できるかどうかを重点的に見た物件を紹介させていただきます。
グランド1コーポレーションで取り扱っている物件は、大阪・神戸など人が集まるエリアにある築浅のワンルームマンション中心であり、入居率の確保、低コストでの運用を両立させています。

リスクを抑えながら不動産物件の購入を決めたいという方は、是非ともお気軽にグランド1コーポレーションまでご相談下さい。
経験豊富なスタッフが、お客様の疑問や不安をすべて解消できるまでしっかりと説明させていただきます。