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2020/11/04 NEW

知っておきたい利回りの差 表面利回りと実質利回り

不動産物件を購入するときに、どの程度利益が出るのかを考えない方はいないでしょう。
不動産物件の情報を探すときの物件情報の一つとして、利回りの数字が記載されています。

この利回りの数字は、基本的には高ければ高いほど収益性が高いことになります。
しかし、実は意外な落とし穴があるのです。

そこで物件情報に記載されている利回りだけを見て物件購入を判断することの危険性と、表面利回りと実質利回りの違いについて今回はお伝えします。

1.表面利回りと実質利回りとは

まず不動産物件情報に記載されている利回りは、実際には表面利回りと実質利回りという数字の2つがあります。
そして不動産の購入に際しては、表面利回りと実質利回りの差を見極める必要があります。

1-1.表面利回りとは

表面利回りとは、基本的に物件を1年間満室で運営した時に、購入金額に対してどれくらいの収益を得ることができるのかを指す金額です。
例えば1,000万円の物件を購入して、貸し出したときの家賃が8万円だったとします。

その物件は満室で運営することができれば、
8×12=96万円、1年間で96万円の家賃収入が入ってきます。

1000万円で購入した部屋で年間の96万円の収入ですから、この物件の表面利回りは9.6%です。

1-2.実質利回りとは

表面利回りに対して、実質利回りとは不動産物件の購入や運営に関する経費をすべて盛り込んだし数字を指します。
例えば不動産物件の購入で、1,000万円の物件を購入するとします。

実際には物件購入代金以外にも時にも仲介手数料や登録免許税、不動産取得税といった経費がかかるため、50万円ほど余計に出費が増えます。
まだ、物件の運営においても管理費や修繕費などの経費、固定資産税などの税金がかかります。

さらに、表面利回りは満室を前提としていますが実際に不動産物件を購入しても、1年間満室で運営できるとは限りません。
退去が発生することもありますし、空室のあとすぐに入居が決まるとも限りません。

ただし、このような経費の金額や家賃収入の減少はケースバイケースであり、運用した後に分かる利回りなので、その物件の適切な収益性を表すためには適していないのです。
管理運営する人間の能力によって変動する要素であるため、一般的な物件の情報の指数としては用いられていません。

基本的に物件情報内では、実質利回りではなく表面利回りを使うようになっているのです。

2.表面利回りだけを見るリスク

ただし、表面利回りは文字通り表面上の利回りでしかありません。
特に満室を前提に収益性を表しているため、その利回りの数字を鵜呑みにしてしまうと大変危険な事態に陥ることがあります。

2-1.利回りが高い物件は空室率が高いことが多い

例えば郊外や地方など、人があまり住まなくなったエリアの収益物件をチェックしてると、利回りが15%や、20%というものも見つかります。
こういった物件を購入しても、もし満室経営できれば、確かに効率よく不動産投資で利益を出していくことができるでしょう。

しかし、実際はそんなにおいしい話はありません。
なぜ表面利回りが高くなっているのか。それはなかなか売れないから物件価格を下げているのです。
ではどうして物件価格を下げざるを得ないのか。それはなかなか入居者が決まらずに、満室経営しにくいからです

都心や人口密集地にある物件で、利回りが10%以上というものはめったに見つかりません。
それは物件価格を下げずとも、物件を購入する人が現れるからです。

そして、なぜ不動産物件を購入する人が現れるのかと言うと、人が多いので、入居が見込めるからです。
利回りが高い物件とは、基本的に空室率が高い物件だと思っておきましょう。
立地が悪く空室が多い物件は購入後、入居者の客付に苦労するかもしれません。

2-2.利回りが高い物件は管理や修繕費が発生することが多い

また利回りが高い物件は、管理費や修繕費が予想以上にかかることもあります。
例えば築30年以上も経過したようなボロボロになった木造アパートを売ろうとする場合、高い値段では中々売れませんから、売り主は価格を下げて不動産会社に売却をお願いしているでしょう。

築古の物件をさっさと手放したい人は、とにかく価格を下げて現在の状態のまま特にメンテナンスもしないまま売ろうとすることが多いです。
そのため価格自体は安いのですが、入居者がほとんどいない場合も多く、客付けのためには大々的なメンテナンスやリフォームが必要なことも多いのです。

そのような物件を「利回りが高いから儲かる!」と思って購入しても、満室経営しようとすると、外壁塗装や屋根塗装、水回りの設備の交換、その他内装の交換など、多額のメンテナンス費用やリフォーム費用がかかるケースがよく見られます。

1000万円で地方の一棟アパートを購入し、利回りが20%だと喜んでいたとしても入居者を入れて満室経営するためには、1000万以上の費用をかけて物件を大規模なリフォームをしなければいけなかったということもあるのです。

利回りが高い物件が、往々にしてメンテナンスが行き届いていないことが多いので、購入後の費用についても最初から視野に入れていく必要があるでしょう。

3.アパートは表面利回りは良いが、実際は経費がかかる。コストを抑えるならマンションが良い

一般的には、アパート物件の方がマンション物件よりも利回りが高く設定されていることが多いです。
アパートは木造であるため建築費が安く、物件購入費が結果的に安くなるので、物件価格に対する家賃収入の割合の数字が高くなる傾向にあるのです。

一方で、マンション物件は RC造であるため建築費が高く、結果的に物件購入費が高くなります。同程度の家賃収入だとしても、物件価格を比較すると、マンション>アパートになり、マンションの方が利回りが低くなってしまうのです。

では手元に残るお金はマンションの方が少ないのか。
実は、必ずしもそうとは言い切れません。

先に述べたように、築古アパートの場合高額なリフォームを実施しないと、貸し出すことができないことも多いです。
そのため物件購入費+リフォーム費の金額が、マンション購入費と同じ程度になることもあります。

また物件運営における広告費も、大きく違ってくることがあります。
マンションとアパートを比べると、マンションの方が高品質な住宅であるため入居者が決まりやすいです。
またマンションは立地が良いものも多く、客付けもしやすいです。

対してアパートは木造なので美観や劣化が起こりやすく、機能面もマンションに劣ります。
そのため、入居を決めるために家賃数ヶ月分の広告費を支払い、ようやく入居者が決まるということもあるのです。

またそれだけ客付けに苦労しても、アパートの場合は騒音トラブルなどが起こりやすく、更新の度に人が出て行ってしまうことも多いです。
マンションの方が広告費がかからず、長く住んでもらえることが多いです。

広告費も物件運営の重要な経費の一つであり、アパートは満室にするのにお金がかかります。
そういった様々なランニングコストを考えると、最終的に手元に残るお金、つまり実質利回りはマンションの方が良いことが多いのです。。

不動産投資初心者の方は、表面利回りだけを見てアパート物件を購入することが多いです。
しかし、収益を真剣に考えるのであれば、経費や空室率まで計算して最終的に自分の手元に残るお金がどの程度になるのかまで計算し、物件を購入するようにしましょう。

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