COLUMN

コラム

2020/10/01 NEW

日本の消費税増税は不可避!?不動産への影響は

7年8ヶ月の長期にわたり総理大臣を務めた安倍晋三首相が、2020年9月に退任しました。その後自民党内で後継となる総理大臣候補が、各派閥によって擁立され、菅義偉氏が第99代目の総理大臣に就任しました。

菅総理は官房長官時代に、「日本の消費税は現在の10%から将来的に増税をする必要がある」と言うコメントを残しました。消費税増税の影響やその時期、そして消費税の用途などここでは考えてみたいと思います。

1.菅官房長官が消費税の将来的な増税を示唆

安倍晋三元総理大臣の退任表明により、自民党内では菅義偉官房長官が、自民党総裁選に立候補し石破茂氏などを破り、自民党総裁、そして第99代目の総理大臣に就任しました。その菅総理はが2020年9月10日の記者会見の中で、消費税が現在の10%から、増税の必要が将来的には必ず発生するとのコメントを残しました。

日本の消費税は2019年10月に、8%から10%に増税されたばかりです。消費税増税は、小売業に対して影響が大きく、2019年後半からは消費税増税による不況が2発生していました。そしてその後新型コロナウイルスの流行により打撃を受けた小売業や飲食業が続々と倒産する事態に追い込まれています。

国民の経済状況を鑑みるに、短期的な消費税増税は大変難しいところだと言えます。しかし、それでも菅官房長官は総理大臣の就任前から、前もって消費税の増税の必要性を訴えていたのです。

2.消費税の用途はどうなる

消費税は2014年、2019年と短期間に2度の増税が行われています。2014年以前の以前の5%から10%まで、ここ6年で+5%も増税されました。消費税が日本に導入されたのが1989年で当時の税率は3%です。その後1997年に5%に増税された後は、20年近く据え置きだったのです。

しかしこの短期間で5%も増税されたこともあり、国民の消費意欲は大きく減退しています。ではなぜこれほどの短期間で、消費税を増税する必要があるのでしょうか。まず考えられるのは、日本の少子高齢化による税収の減少です。

日本の出生者数は年々減少を続けており、2019年は年間で86万人台に終わりました。更に2020年はコロナウイルスによる国民の消費意欲の減少や若年層男女の接触機会の減少から、それ以下の数字に落ち込むことは間違いないと見られています。このままの勢いでは国が想定するよりも早く人口が減少し、所得税や法人税の落ち込みも避けられない状況です。

そして同時に進行している高齢化に対する社会保障を続けるための費用も捻出しなければいけません。高齢化社会に対応するためには、社会保障費用がどんどん必要となるでしょう。国としては65歳、70歳までと定年枠を拡大し年金の支払いを遅らせるような対応を行っています。

しかし、年金支給を遅らせることが出来ても、医療費は年々増加する一方であるため、税収の減少を増税によって補うしかない状態に追い込まれています。また、それと同時に少子化をカバーするための対策も行わなければいけません。日本では数十年間少子化傾向が続いており、これは先進国にとっては避けられない事態となっています。

日本の人口が減少していくのであれば、地方から人口は減っていき、地価の下落は避けられないものになるでしょう。人口の減少は、不動産投資にとっても大きなリスクとなってきます。海外からの移民を受け入れるのか、それとも出生した子供を産んだ夫婦に対しての減税措置や、一定の補助金などを支給するなど、ドラスティックな対策が求められるでしょう。

3.消費税増税が不動産投資に与える影響は

消費税の増税は、もちろん不動産投資に対しても無影響ではありません。そこで、具体的にどういった点が影響を受けるのかをピックアップしていきます。

3-1.個人間売買への影響は軽微

不動産売買においては、土地への課税はないということを知っておきましょう。土地は消費されるものではないために、減価償却も起こりませんし、消費税も課税されません。

そのため不動産売買においては、個人間売買ならば消費税増税による大きな影響はありません。例えば、中古物件を個人から購入する場合は建物にも土地にも課税は行われません。そのため基本的には、個人売買における消費税増税の影響は軽微だと言えます。

3-2.新築物件は物件価格に課税

一方消費税は、法人と個人の売買においては課税対象となっています。中古物件で法人が個人に対して自社物件を所有する場合売却するケースはそれほど多くはないため、このケースでも消費税増税の影響は、それほど大きくありません。ただし、新築物件の売買においては、基本的に法人が建売住宅や区分マンションなどを、個人と売買します。

そういったケースでは、土地に対しては課税されませんが建物に対しては課税されます。仮に土地の価格が600万円、建物の価格が1400万円の物件を購入した場合をシミュレーションします。

消費税が10%の場合、建物に課税される金額は140万円ですが、仮に消費税が12%に増税されていれば、課税額は168万円です。つまり、消費税増税の影響で28万円も支出が増えることになるのです。

3-3.消費税増税で増税される項目

また不動産売買においての支出は物件取引価格だけではありません。その他にもいくつかの経費が発生します。

まず仲介手数料です。仲介手数料は課税対象となるため、不動産会社に支払う仲介手数料は消費税増税の影響を受けることを知っておきましょう。例えば3,000万円の物件を売買した場合、仲介手数料そのものは96万円です。ただし、そこに消費税が課税されるので、消費税10%の場合は96000円の課税ですし、12%になれば、19,200円の出費増です。またその他にも投資用ローンの融資を受ける場合は、ローン融資手数料や事務手数料などの経費にも課税されます。結果的に数万円の出費が増えることが考えられます。

一方で2019年に消費税が8%から10%に増税される時には、住宅ローン減税の期間延長、すまい給付金の増額など、住宅購入の意欲が減退しないように国が様々な施策を打ち出してきました。

そのため実際には、消費税が8%から10%に増税された後に不動産を購入した方が、支出が少なかったという例もあるほどです。

4.マンション経営への影響は比較的軽微

一方で、マンション経営への影響はそれほど大きくはないと見られます。まず入居者の立場で考えてみても、家賃は消費税課税対象ではないので、消費税増税に伴って家賃が増えることはありません。

「税金が上がるから安い部屋を借りないと」という入居し心理への影響は小さいと考えられます。ただし駐車場の賃料には課税されます。大家として不動産を購入する際の増税の影響は僅かなものであり、借りる側の負担も増えることはほとんどありません。

そのため安心して居住用マンション投資に臨んでいただければと思います。

グランド1コーポレーションは、不動産購入のプロフェッショナルとして、お客様に対して適切な知識をお伝えし、不動産物件の購入から運用として売却まで全ての面をサポートさせていただきます。

取り扱う物件も高品質な大阪や兵庫の都心にある、築浅の中古ワンルームマンションが中心です。中古の投資用物件であれば、消費税増税の影響はそう大きくは受けるものではありません。

可能な限り有用な制度を利用し、お客様の利益が最大限になるようご協力をさせていただきます。不動産物件の購入に興味を持たれた方は、是非ともグランド1コーポレーションまでお問い合わせください。