REITと比べた不動産投資のメリット

2020年4月28日

【目次】


新型コロナウイルスの世界的な大流行による景気への影響は、決して無視できないものがあります。

2020年3月に入り東京やアメリカの株価が大暴落し、日本のREIT市場も大きな下落を見せています。


REITと実物の不動産投資は、インカムゲインが得られる投資手法としてよく比較されます。


しかし、資産の保全性には大きな違いがあることが、相場の暴落が起きた時にこそ分かってくるのです。

そこで、ここでは、REIT投資と比べた際の不動産投資のメリットについてお伝えしていきます。


□2020年3月にREITは大暴落

2020年3月に日本のREIT市場は大きな暴落を見せました。

REITの平均的な取引価格を示す数値として、東証REIT指数という指標があります。

この東証REIT指数は、2020年2月21日には2,200を超えていました。


しかし、それから1ヶ月も経たない3月19日には、なんとこの数値は1,150程度まで下落してしまいました。

わずか1ヶ月の間で、REITの価格(指数)が半分になったのです。


東京株式市場の平均値も3月の暴落で3割ほど下落しましたが、株式市場の下落幅よりもREITの下落幅はより大きく、経済危機における安全性の低さを示す結果になりました。


■REITは手軽に売買できるだけに相場の変動が激しい

では、なぜ、これほどまでに大きなREITの下落が起きてしまったのでしょうか。

REITは証券市場に上場しているため、売買が可能です。

迅速に現金化ができるので、REITの下落リスクに備えるために早めの売却を行った投資家が多かったと言われています。


一般的に取引の相場は、上昇よりも下落の方が早いと言われます。

REITも2008年のリーマンショック時には何と、最高値から約7割まで価格が下落しました。

そして、2010年以降はリーマンショック前に付けた最高値に到達したことがありません。


REITは売買が株式と同じように手軽に行えるので、それだけ不動産物件と比べて価格が変動しやすいと言えるのです。


■REITを購入していた地方銀行が売却を行った

また、REITが下落した大きな理由として、REITを購入していた地方銀行が下落による損失を嫌って売却したことが挙げられています。


地方銀行は、赤字経営が多いと言われています。

そこで、手堅いインカムゲインが得られる投資先として、地方銀行はREITに投資していたのです。


しかし、今回のコロナショックの影響で、一旦REITを売却して現金化する地方銀行が複数現れました。その結果、大きく下落したのです。


■ホテルなど観光関係のREITは、大きな暴落を見せている

なぜ、株式市場と比べてREITが最大の下落幅を見せたのか。その一番の理由が、ホテルや宿泊施設などの観光関係の不動産を運営するREITが存在するからです。


2020年4月時点の世界各国では、コロナウイルスのこれ以上の拡大を防ぐために空路での移動を制限しており、海外から日本への観光客の数は目立って激減しています。

そのため、ホテルや宿泊施設、観光施設の収益が大幅に悪化しており、なかには倒産する会社も出てきています。


REITにはホテルや宿泊施設を運営するものが多く、特にそういったREITが大きな下落を見せているのです。


□不動産投資はREITよりも手堅い

REITは景気の影響を際立って受ける投資先です。REITと比較すれば、不動産投資は景気の影響を受けにくく、比較的安定している投資手法だと言えるでしょう。


その理由をご説明いたします。


■家賃収入は景気で下落することがない

一般の方が不動産投資を行う場合、基本的に個人居住用の賃貸物件を購入することが多いでしょう。

特にワンルームマンションは価格が比較的安いので誰でも購入しやすく、初心者が投資を始めるのに最適です。


では、ワンルームマンションに住んでいるのはどんな方たちでしょうか。

一般的には1人暮らしの方、つまり若い人や独身者です。

そういった方たちが通勤や通学に便利な居住場所を求め、ワンルームマンションを借りています。


景気が一時的に悪化したからといって、仕事先や通勤先は急に変わりません。そのため、家賃相場が大きく下落することもないのです。


この現象は、過去に日本で起きたバブル経済の崩壊時やリーマンショック時といった不況期や経済危機においても見られました。

生活必需品の物価が景気の影響で急激に下がらないのと同じように、家賃の相場も短期間であっという間に下がることはないのです。


そのため、収入が安定していると言えます。


■売買に時間がかかるので、相場の変動が緩やか

また、不動産は証券市場で即座に現金化できる投資対象ではありません。

物件を売りに出して買主が見つかり、売買契約などを結んだところでようやく物件の引渡しが完了します。


資金調達のための時間などもかかるので、一週間といった短期間での売却などはまず、無理だと言えます。

景況の変化を見て不動産を売りに出した方がいたとしても、その間に株式相場が落ちついてしまうケースはざらにある話なのです。


相場の変動が緩やかなので、一気に価格が下落しにくいというのも不動産投資のメリットの1つです。


□ワンルームマンションは特に手堅い

不動産投資の中でも、特に手堅い投資先はワンルームマンションだと言えます。

では、なぜ、ワンルームマンションが大変手堅い投資対象であるのか、その理由をご説明いたします。


■家賃も価格も安いので変動の幅が小さい

ワンルームマンションの部屋の面積は、20平方メートル前後のものが多いです。

不動産価格は面積に比例して上がるので、ワンルームマンションの価格はファミリー向けマンションや戸建て物件よりも低めです。


大阪や神戸の中心地であっても1,500万前後で買える物件が数多くあります。

元々の価格が安いので急激な変動が起こりにくく、その上価値も変化しにくいのです。


購入価格に比例して家賃の額は設定されますが、設定した家賃自体も安く、そんなに大きく変動することがありません。

価格面に関しても、物件を購入して運営する時の収益面に関しても、ワンルームマンションは比較的安定しているのです。


■実需要のあるエリアのワンルームマンションを買えば入居も安定

「ワンルームマンションならば、どこで買ってもいい」


決してそんなことはありません。

不動産は住んでくれる人がいて初めて収益が発生するので、実際に賃貸物件の需要があるエリアに建つマンションを購入することが重要です。


その意味では価格がいくら安くても、都心から離れた場所のマンションを購入することは避けましょう。実際に多くの若者や単身者世帯が住んでいる、関西の中心部に建つワンルームマンションを買った方が良いでしょう。


人口動態や世帯数などは、国が発表している国勢調査を見れば傾向を確認できます。

国勢調査のデータを見て、単身者世帯が特に多く見られるエリアにワンルームマンションを購入すれば、賃貸物件に対する高い需要が見込めます。


需要がある場所にマンションを買えば、空室が発生してもすぐに入居者が決まるので、収益は安定します。


□まとめ

REITは相場が上下するので売買によって利益を出すことが可能ですが、不況時には大きく値下がりします。そのため、いざという時の守りの弱さが欠点となっています。

REITと比較するとワンルームマンション投資は急激な値上がりを期待することができませんが、その分不況に強く、守りも強いなどのメリットがあるのです。


ワンルームマンション投資に興味を持った方は、是非ともグランド1コーポレーションまでご相談ください。

我々の培ったノウハウを惜しみなく提供させていただきます。


そして、もちろん、安定した収益が見込めるワンルームマンション物件のご紹介もさせていただきます。


関連記事

2020/03/24

マンション投資を始めるなら中古からと言われる3つの理由

【目次】 1.中古マンションは価格が安い…続きを読む

2019/10/10

人口減少の中でも不動産投資が資産形成に効果的な理由とは?

人口減少の中でも不動産投資が資産形成に効…続きを読む

2020/04/21

コロナ不況で不動産相場はどう動く?

【目次】 1.現在の影響は株価やREIT…続きを読む