不動産投資の初心者が失敗する4つの理由

2020年2月25日


新たな収入源の確立や老後資金の確保、節税を目的として、不動産投資を始める人は多いです。

毎月、数万円〜数十万円もの家賃収入が入ってくるのであれば、確かに魅力的な投資と言えます。

しかし、不動産投資は、成功している人ばかりではありません。

特に不動産投資初心者は、よくわからないまま物件を買ってしまい、失敗するリスクがあります。

高額なものを買うだけに、なんとしても失敗だけは避けたいと考える方も多いでしょう。

そこでここでは、不動産投資初心者が失敗する4つの理由について、紹介しています。

失敗理由を把握し、事前に対処・対策をすれば、失敗リスクが下がり、成功する確率を高めることが可能です。

これから不動産投資を始める方は、参考にしてください。


人口が少ないエリアの物件を買ってしまう


1つ目の不動産投資初心者が失敗する理由は、人口が少ないエリアの物件を買ってしまうことです。

人口が少ないエリアだと、空室リスクが高く、安定的なキャッシュフローを確保できない可能性があります。

地方・郊外など、人口が少ないエリアの物件を買った場合に、失敗しやすい要因は次の2点です。

1.借り手が見つかりにくい

2.家賃が下がりやすい

それぞれの要因について、確認していきましょう。


■1.借り手が見つかりにくい


人口が少ないエリアは、借り手が見つかりにくいため、失敗しやすいです。

そのエリア自体の人口が少ない上に、増える見込みもない場合は、街自体が衰退していきます。

そうなると、借り手が見つかりやすくなることもありません。

常に、空室リスクが高い状態となるため、赤字経営になる可能性が高いです。

赤字になるとローンを返済できずに物件を途中で手放さなくてはいけない事態に追い込まれることもあります。

人口が少ないエリアは、安定的な経営が難しくなるため注意してください。


■2.家賃が下がりやすい


人口が少なく、街が衰退してしまうと、物件の資産価値も下がってしまいます。

需要も少ないため、相当家賃を下げないと、入居者を確保できません。

借り手が見つからない場合は、家賃を下げるしかないため、まったく利益は出なくなります。

人口が少ないエリアは家賃が下がりやすいため、気をつけましょう。


表面利回りの値だけを見てしまう


表面利回りの値だけを見てしまうことで、失敗する不動産投資初心者も多いです。

なぜなら、表面利回りは、実際の収益とかけ離れているためです。

表面利回りは魅力的な数値になっていることが多いため、業者もこの数値を使って営業をします。


表面利回りとは


表面利回りは、表面的な収益性を表したものになります。

管理費や諸経費など、不動産経営にかかるコストは計算に含まれていません。

物件価格に対して、どれくらい家賃収入があるかを算出しただけの数値です。


●表面利回り=想定年間家賃収入÷物件価格


たとえば、物件価格が1,500万円、想定家賃収入が月6.8万円であれば、表面利回りは5.4%になります。


参考にすべきは「実質利回り」


不動産投資において参考すべき利回りは「実質利回り」の方です。

実質利回りは、不動産経営にかかるコストも含めて算出した利回りのことです。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費
  • 積立修繕金
  • 各種保険料など

上記のようなコストも考慮されているため、より現実的な利回りになります。

表面利回りだけを見て判断すると、大赤字になる可能性があるため、注意しましょう。

注意するべきは実質利回りであり、その物件でまず家賃を下げずに満室経営を目指すことができるのか、そしてもし家賃を下げざるを得ないのであれば、どの程度下げる必要があるのかを見ます。

その上で年間に必要なコストを厳密に計算し、収入からコストを引いた実質利回りを計算しましょう。そこからさらにローンの返済を行うのですからキャッシュフローをきちんと確保するためには、自分でしっかりと調べることも重要です。

不動産営業マンが利回りをアピールする場合は、表面利回りか実質利回りかを確認するようにしてください。


購入時に頭金を入れすぎてしまう


3つ目の失敗理由は手元に現金を残さないことです。

物件の購入時には借入金額を抑えるために、ついつい自己資金(頭金)を多く入れてしまう人もいます。確かに返済リスクは軽減できるのですが、手元に現金がないリスクも同時に発生します。

修繕が必要になったり、客付けのための広告費が必要になったときに、手元に現金がないとそういった費用を捻出できず、空室が発生してしまうことがあるのです。

それでも現金が必要になったらどうするか、その場合価値のある物件を売って現金を用意するしか無いのです。

こんな事態を避けるにはバランス良い資金計画が必要です。

不動産投資は、数少ない融資を受けられる投資です。ローンを利用した返済計画でリスクヘッジしていきましょう。


保険に入らない


4つ目の失敗は保険未加入のため、建物を修繕できないことです。

投資用物件を買った時、保険代を「無駄な出費」と言って満足に支払わない方もいます。

しかし火災保険はそのカバー範囲が非常に広く、大きな災害対策になります。火災保険を使った修繕により、リフォームに近い工事をすることもできます。

2018年には大阪、2019年は関東を大きな台風が襲いました。強風による建物への被害、大雨による浸水など、自然災害のリスクは年々高まっているといえます。日本は地震大国なのでもちろん地震による被害も考慮しておく必要があります。

しっかりと火災保険や地震保険に加入し、いざという時の備えにしておきましょう。

ワンルームマンションは強固で災害に強いため、保険費用は

火災保険 10年で1万円程度

地震保険 5年で3,000円程度

と大きな出費にはなりません。加入していればその安心感は段違いです。絶対に手厚い保険に入りましょう。


まとめ


ここでは、不動産投資初心者が失敗する4つの理由について、紹介しました。

最後に、大事なポイントをまとめると、次の4点が挙げられます。


  • 人口が少ないエリアは空室リスクが高く赤字経営になりやすい
  • 表面利回りだけを見て判断すると不動産経営に失敗する
  • 頭金を入れすぎて、手元に資金が残らず資金繰りに困る
  • 無保険で災害対策をしない

不動産投資の初心者の方は、特に相場観を持たずに「高いからいい物件だ」『安い上に利回りが高いからいい物件だ』と買ってしまうことがあります。

そのようなことが起こらないように、グランド1コーポレーションでは投資初心者のお客様を対象にしたセミナーを随時開催しています。

成功事例や失敗事例の具体例などを見ながら、なぜ失敗してしまうのかをわかりやすく説明させていただきます。

不動産投資は決して難しい投資ではありませんし、多くの方が利益を出しているという意味では、株やFXよりも身近なものだと言えます。

しかしそれは失敗する理由を知り、そうならないようにしているからこそ。

セミナーでしっかりと失敗事例を学べば、不動産投資も怖くありません。

これから不動産投資を始める方は、ぜひここで紹介した内容を参考にし、もし興味があればセミナーへのご参加を検討してみてください。


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