コロナ不況で不動産相場はどう動く?

2020年4月21日

【目次】


2020年に入って全世界に多大な影響を与えている新型コロナウイルス。

各国では様々な経済活動を自粛するなど、多方面に影響が及んでいます。


コロナショックやコロナ不況とも呼ばれる現在の状況。

その影響は、投資や金融関係でも無視できない状況となっています。

このコロナ不況で、日本の不動産市場はどのように変動していくのでしょうか。


1.現在の影響は株価やREIT中心

まずは2020年4月時点での新型コロナウイルスの影響を確認してみましょう。

主に影響が出ているのは株価だと言えます。


1-1.株価への影響


経済に与える影響の度合いを測るデータの一つとして、多くの場合では日本国内で取引される株価の平均値が挙げられます。東証一部上場企業の株価の平均値を示す東証株価平均指数は、2020年2月前後には約23,600円を記録していました。


この時点ですでにコロナウイルスが発生していたのですが、まだ本格的に危機が叫ばれていたわけではなく、楽観視していた人が多かったのです。


しかし、3月に入って新型コロナウイルス感染が全世界に波及するようになり、最初にアメリカの株式市場が大幅に下落しました。

サーキットブレイカーと呼ばれる措置が3度も発動され、市場は混乱に陥ったのです。


その影響もあってか、日本でも東証株価は一時的に16,000円台にまで下落。その後は割安感が生まれてやや買い戻しが入りましたが、2020年2月と比べて2割ほどの相場の下落をみせています。


1-2.REITへの影響


株式市場以上にもっと大きな影響を受けているのが、不動産投資信託のJ-ERIT市場です。J-REITの平均的な取引価格を表す東証REIT指数は、2020年2月には約2,300を記録していました。しかし、それから1ヶ月もしない3月19日には、何と半値以下の1,100台にまで下落してしまったのです。


この暴落の主な原因は、J-REITに投資していた地方銀行が積極的に売却して資金を回収し、資産の現金化を図ったことだと言われています。


また、J-REITで運用される不動産の種類は様々で、その中にはホテルREITが多数含まれています。


海外からの観光客の訪日に制限が設けられ、日本各地の宿泊施設は大きな打撃を受けています。ホテルREITで運営されるホテルも例外ではありません。


そのため、ホテルREITを中心にREITの相場が下落していると言えます。


2.不動産市場に与える影響を考える


株価やREITだけではありません。米ドル円などの為替相場も激しい値動きを繰り返していますし、最も手堅い手段の一つと言われる金相場も下落しています。


そのような状況下で、今後の日本の不動産市場はどのような影響を受けるのでしょうか。 


2-1.観光地の物件に多大な影響


新型コロナウイルスによって最も大きな影響を受けているのが、観光地で運営されるホテルや宿泊施設、土産物や飲食店などの不動産物件です。


各国が海外への渡航を制限して人々の往来を遮断したことにより、日本全国において観光客の数は減少傾向にあります。


特に北海道や沖縄、京都といった観光地やリゾート地において影響は甚大で、すでに倒産する事業者が出ているとの報道もあります。


先程はREIT相場が大きく下落したと伝えましたが、不動産投資信託であるREITの中でも人気のホテルリゾートREITの例を見てみましょう。


2月には最高値で14万円以上の値が付いていたこの銘柄ですが、なんと2020年4月時点では、すでに5万円台です。最安値では4万円強と、2月の1/3以下にまで下がりました。


観光やリゾートに関する不動産は、収益の落ち込みが避けられないでしょう。


2-2.テナントやオフィスの空室も発生か?


また観光地だけではなく、テナントやオフィスといった不動産への影響も無視できないものがあります。


景気が悪化すれば、高い家賃のテナントやオフィスから撤退する事業者が増えるため、オフィスやテナント物件を運営する場合の収益性は悪化します。


発生した空室を埋めるため、家賃を値下げせざるを得ないこともあるでしょう。


そして、倒産する企業が増えれば、テナントの需要そのものがなくなってしまいます。


東京や大阪といった都心のテナント・オフィスビルの空室率は、これまでは非常に低い水準で推移していました。しかし、これから先はしばらくの間、空室率がやや上昇するかもしれません。


2-3.居住用賃貸物件への影響は軽微と考えられる


一方で、比較的景気の影響を受けにくいのが居住用不動産の運営です。


その理由は二つ考えられます。

まず、人が生活する以上は住宅が必ず必要である点です。人間の生活にとって観光やリゾートへの出費は必要不可欠ではありません。


不況になってしまえば、その出費は抑制されます。

しかし、不況下でも居住する場所や居住費は生活にとって必ず必要な支出として計算されます。


そのため、不況でも空室の発生が考えにくいのです。


また、2つ目の理由として家賃の相場自体も景気や株価の影響で大きく下落することはなく、一定の水準を保っています。


需要がなくなることもなく、相場も下がらないため、コロナ不況による居住用不動産への影響は軽微だと考えられるでしょう。


たとえコロナ不況で収入が減っても人間は生活する以上、住む場所に対しての費用が必ず必要になります。その出費を裏返して考えてみましょう。自分が不動産を所有して人に貸し出していれば、不況下でもかなり高い確率で安定した収入を得られるのです。


収入が不安定と言われる時期に、こんなに心強いことはありません。


これがマンション投資の大きなメリットなのです。


3.居住用マンションは手堅い投資対象


現在のコロナ不況下でも、居住用マンションは大変手堅い投資対象だと考えられています。


居住用マンションは、ワンルーム物件であれば価格帯も1,500~2,000万円台のものが多く、多額の融資を受けなくても購入できます。


多くの人にとって購入しやすい投資対象が、ワンルームマンションなのです。

そして、購入しやすいと言うことは、裏を返せば売却しやすいとも表現できます。


不動産物件を購入する時は、その物件を何年ぐらい保有して何年後に売却するという計画、いわゆる出口戦略が重要です。


確かに、郊外の木造賃貸物件の表面利回りは高いのですが、10年、20年所有した後に売却しようと思っても簡単に売れるものではないため、出口戦略が立てにくいのです。


しかし居住用マンション、特に単身者向けの物件は、10年後、20年後も高い需要が見込めるので売却が容易です。現金が必要になった時には、すぐに売却して現金化できるメリットがあります。


この先の見えない時代だからこそ、今、投資するのであれば、これから先も確実な需要が見込める単身者向けマンションを検討してみてはいかがでしょうか。


まとめ


コロナ不況の不動産投資への影響は、決して無視できないものがあります。


特に、ホテルや民泊施設など観光業などは致命的なダメージを受ける会社が多数出てくるかもしれません。

しかし、そんな中でも大変手堅い需要が狙えるのが、個人向けのワンルームマンションです。


グランド1コーポレーションでは、確実性の高い投資先である単身者向けワンルームマンションを多数ご紹介いたします。


また、お客様には物件を紹介するだけではなく、空室を発生させない運営のノウハウや購入するべき物件の見抜き方、さらには融資に関して様々な面でサポートさせていただきます。


今こそ不動産投資を始めてみたいとお思いの方は、是非とも当社までお問い合わせください。


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